Groningen bruist, maar met de woningmarkt voor studenten is het triest gesteld. 'Ongezond, krap en treurig', oordeelt zowel oud-wethouder Van der Schaaf als verhuurder Wim Bulten
Jet en Meike (r) wonen in een studentenhuis aan de Kraneweg. Dit huis heeft niets te maken met het privébezit van de opgestapte bestuurster van Wold en Waard uit Leek. Foto: Corné Sparidaens
De hoge woontorens die de laatste jaren zijn gebouwd voor studenten bepalen de skyline van Groningen. Een op de zes inwoners van de stad is student. Groningen is daarmee dé studentenstad van Nederland. Maar met de huisvesting van studenten is het slecht gesteld. Er is te weinig woonruimte en wie wel een kamer heeft, betaalt vaak een hoge prijs.
De rekensom is niet een heel ingewikkelde. Vermenigvuldig het aantal studenten dat in Groningen op kamers en in studio’s woont met de gemiddelde huurprijs – zo’n 500 euro – en doe dat keer 12 maanden. De uitkomst van deze som is dat de 40.000 uitwonende studenten in Groningen jaarlijks goed zijn voor 240 miljoen euro aan huurpenningen.
De student maakt van Groningen niet alleen een levendige, bruisende stad. Diezelfde student vormt ook een lucratief verdienmodel.
De vraag wie de ontvangers van die 240 miljoen euro zijn, de verhuurders van de woonruimte, laat zich minder eenvoudig beantwoorden. Het zijn er in ieder geval veel en hun motieven zijn divers.
Woningcorporaties (zonder winstoogmerk) beheren 20 procent van de studentenwoningen in Groningen. Dat is in vergelijking met corporaties in andere studentensteden weinig. Lefier verhuurt zowel kamers als studio’s en is de grootste onder de sociale verhuurders. De corporatie is bijvoorbeeld eigenaar van de drie pas gerenoveerde studentenflats in Selwerd, maar bezit ook relatief veel (monumentale) panden in de Groningse binnenstad. Nijestee is een goede tweede en investeerde vooral de laatste jaren relatief veel geld in huisvesting voor studenten.
Het overgrote deel van studentenkamers en studio’s – circa 80 procent – is in particuliere handen. Investeren in een huurwoning is voor particulieren (nog altijd) aantrekkelijk. Het levert maandelijks geld op, variërend van een beetje tot ontzettend veel.
‘Vastgoedouders’ bezitten circa 1.000 panden
Zo zijn er de ouders die voor zoon of dochter die gaat studeren een pandje of appartement kopen (buy to let). De ‘vastgoedouders’ bezitten volgens de gemeente zo’n duizend panden.
Een paar jaar geleden meldden zich de grote buitenlandse investeerders in de Nederlandse studentensteden. Het Belgische Xior Student Housing – een beursgenoteerde onderneming die miljoenenwinsten maakt – verhuurt in Groningen meer dan 1100 wooneenheden, met huurprijzen van 550 tot 1190 euro per maand.
De Zernike Tower van XIOR Student Housing Foto: Corné Sparidaens
Daarnaast zijn er de particulieren die meerdere panden bezitten en verhuren. Niet als bijverdienste, maar bedoeld om er geld mee te verdienen. In Groningen bezitten 90 personen ongeveer 5.000 huurpanden. Een van de grootste particuliere verhuurders is Wim Bulten. Hoeveel panden hij bezit, wil hij niet zeggen. Hoeveel huurders hij heeft? Zo’n 2.000.
Voorwerp van zorg der overheid
In artikel 22 van de grondwet staat: ‘Bevordering van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid’. Ofwel, de overheid, in dit geval de gemeente, heeft een grote verantwoordelijkheid ervoor te zorgen dat iedereen een dak boven zijn hoofd heeft. In Groningen is het evenwel vooral de commerciële vastgoedbelegger die voor woonruimte zorgt.
Dit laatste betekent niet dat de gemeente Groningen stilzit. In de afgelopen tien jaar zijn er 8.000 wooneenheden voor jongeren en studenten gebouwd. De gemeente bouwt niet zelf, maar stimuleert en faciliteert. Niettemin is er nog altijd schaarste. Op een door de gemeente en provincie Groningen opgezette website staat dat Groningen een aantrekkelijke studentenstad is, waar het barst van de mogelijkheden, een stad die nooit slaapt, de kroegen non-stop open. Onvermeld blijft dat de woningmarkt voor studenten in deze vrolijke stad krap is en dat je een hoge prijs betaalt voor een paar vierkante meter woongenot.
Student econometrie Meike (24) woont op kamers in Groningen Foto: Corné Sparidaens
Groningen aantrekkelijke stad voor huisjesmelkers
En dan nog iets. In maart verscheen het rapport Groningse Praktijken, een analyse van ‘ondermijning’ (voorheen de georganiseerde criminaliteit) in Groningen. De onderzoekers Edward van der Torre en Pieter Tops concluderen dat vastgoed, net als de drugshandel, in Groningen een interessant verdienmodel is: ‘Groningen is voor huisjesmelkers een aantrekkelijke stad (…)’
Huisjesmelkers zijn volgens Van der Torre en Tops vastgoedinvesteerders die weinig investeren in de kwaliteit van hun bezit, maar wel de maximale huur vragen. Ze kunnen in Groningen hun gang gaan, omdat nauwelijks wordt opgetreden tegen misstanden. Groningen is een ‘handhavingsarme stad’. Een andere bevinding: er verdwijnt veel crimineel geld in het Groningse vastgoed. De ‘vrije jongens’ in deze sector zijn ‘een factor van betekenis’ geworden. Ook op de langere termijn is dat schadelijk voor de stad, zo noteren de twee onderzoekers.
Jet en Meike wonen met z'n tienen in een studentenhuis Foto: Corné Sparidaens
Studenten zijn volgens Van der Torre en Tops de dupe. Ze worden door huisbazen onder druk gezet en geïntimideerd. Verzet is er nauwelijks. Groningse Praktijken: ’Studenten tellen hun knopen. Ze wonen enkele jaren in de stad en daarom accepteren ze voor enige tijd foute huisbazen, totdat ze wat anders hebben gevonden of de stad weer verlaten.’
Het antwoord is helder: ongezond
Roeland van der Schaaf was tot juni wethouder in Groningen en belast met de portefeuille wonen. Hoe typeert hij de woningmarkt voor studenten anno 2022? Het antwoord is helder: ,,Ongezond.’’ Aan Wim Bulten legden we dezelfde vraag voor. Hij zegt: ,,De woningmarkt voor studenten is krap en treurig en staat al jaren onder druk.’’
Student Steven Bosch is als fractievoorzitter van Student en Stad lid van de gemeenteraad in Groningen. ,,Veel moet anders en kan ook anders’’, zegt hij. Maar ook: ,,Het is niet allemaal slecht. Het is soms makkelijker om zaken zwart-wit af te schilderen, maar het ligt genuanceerder.’’
Voor zo'n 420 euro per maand huurt Jet een kamer in een studentenhuis in Groningen Foto: Corné Sparidaens
Bosch zegt: ,,Op veel terreinen doen woningcorporaties als Lefier en Nijestee het beter dan de commerciële verhuurders. Maar anders dan bijvoorbeeld Lefier is Wim Bulten heel goed in het luisteren naar zijn huurders, naar wat die graag willen.’’
‘Ik ben ondernemer, de student is mijn klant’
Wim Bulten is onlosmakelijk verbonden met de Groningse woningmarkt en met studenten. Hij is al 28 jaar actief en zegt daar standaard bij: ,,Ik ben met niks begonnen.”
Hij weet het. Er zijn mensen die met graagte beweren dat hij ook zo’n huisjesmelker is, iemand die misbruik maakt van de positie van de student en de schaarste op de woningmarkt. Bulten, brede glimlach: ,,Weet je hoeveel zaken ik heb gehad bij de huurcommissie? Na al die jaren slechts een handjevol. En 98 procent van mijn panden heeft een energielabel van B of hoger. Ik ben in 2005 al begonnen met isoleren van woningen. Al mijn panden zijn aardbevingsbestendig. Dat noem ik beleid, dat heet visie. Ik ben ondernemer, de student is mijn klant. En een ondernemer moet doen wat de klant wil.’’
'Studenten maken van Groningen een bruisende stad, maar zijn ook een goed verdienmodel.' Foto: Corné Sparidaens
Wat niet wil zeggen dat er nooit iets misgaat. Zo sloot de gemeente Groningen vorige maand per direct een van Bultens panden, toen tijdens een controle bleek dat er vijf arbeidsmigranten woonden onder erbarmelijke en gevaarlijke omstandigheden. Volgens een woordvoerder van het vastgoedbedrijf had het de ruimte verhuurd aan een Pools bouwbedrijf voor de stalling van bouwmateriaal en auto’s; niet voor de huisvesting van mensen.
Zelf is Bulten, zegt hij, meer oplossing dan probleem. Het echte probleem is de gemeente. Vraagt hij een vergunning aan, dan duurt het twee jaar voordat hij duidelijkheid krijgt. ,,Ik word ontzettend tegengewerkt. Ik zie het zo, als er een probleem is ga je niet direct een schuldige aanwijzen. Dan ga je met elkaar om tafel zitten en los je het op. Samen met elkaar.’’ Het steekt hem dat hij met al zijn kennis en ervaring nog nooit door de gemeente is gevraagd voor advies.
Over oud-wethouder Roeland van der Schaaf zei de grootverhuurder in 2017 in een interview (Herestraat Helemaal) met stadschroniqueur Piet van Dijken: ‘Die Van der Schaaf is zo goed voor mij, die zorgt dat er schaarste is en dat de huurprijzen omhoogschieten. Ik ben die man zo dankbaar. Een toppertje. Een linkse rakker die mij rijk maakt, mooier kan het niet.’ Nu, vijf jaar later, neemt Bulten daarvan geen woord terug. ,,Wat ik toen zei, is zo.”
‘Liberalisering ons niet heeft gebracht wat we hoopten’
Roeland van der Schaaf kent de vileine loftuiting aan zijn adres. ,,Het is zijn manier om onvrede te uiten.” Van der Schaaf verruilde het wethouderschap onlangs voor het ambt van dijkgraaf.
,,We hebben als gemeente behoorlijk wat beperkende maatregelen genomen, waardoor het lastiger werd pandjes op te kopen en te verhuren. Wim Bulten redeneert dat daardoor krapte is ontstaan en de huurprijzen zijn gestegen. Dat zeggen makelaars ook. Die zeggen, geef de boel vrij en dan komt het wel goed. Nou, als we iets hebben gezien de afgelopen jaren is dat de liberalisering ons niet heeft gebracht wat we hoopten. Overigens is het niet zo dat wij op voet van oorlog met elkaar leven, zo moet je het ook niet zien.’’
Aan de Zonnelaan in Groningen staat studentenflat Upsilon van woningcorporatie Nijestee Foto: Corné Sparidaens
Volgens Van der Schaaf heeft Groningen van oudsher een heel sterke particuliere sector. ,,Toen ik tien jaar geleden wethouder werd, worstelde de gemeente heel erg met de vraag hoe we met de groei van het aantal studenten moesten omgaan. Hoe vangen we die groei nou op?’’
Binnen de gemeente gold de regel dat maximaal 15 procent van de panden in een straat kamerverhuur mocht zijn. Voor een aantal wijken betekende dit dat er niks bij mocht komen, voor andere wijken wel. Daar is toen ruimte gegeven voor groei. Van der Schaaf: ,,En dat hebben we overgelaten aan de particuliere sector.”
‘De student is het kind van de rekening’
Terugkijkend noemt Van der Schaaf de woningmarkt voor studenten anno 2022 ongezond. ,,De verhouding vraag-aanbod is niet goed, de positie van woningcorporaties is niet sterk genoeg. En er is een aantal spelers dat een machtige positie heeft verworven door veel panden op te kopen. Daarbij zitten ook verhuurders die maar één doel hebben en dat is winstmaximalisatie. De gemeente kan daartegen weinig doen. Het betekent wel dat de student het kind van de rekening is.”
Een oplossing ligt niet voor het oprapen. De stichting Kenniscentrum Studentenhuisvesting (Kences) uit Utrecht zegt dat het aantal studenten de komende acht jaar landelijk toeneemt met 12 tot 17 procent. Door deze groei zal het tekort aan studentenwoningen verder oplopen. Het kenniscentrum schrijft de groei van de studentenpopulatie vooral toe aan buitenlandse studenten. In Groningen studeren ruim 12.000 studenten uit het buitenland.
Xior heeft geen concrete plannen voor Groningen
Het Belgische Xior Student Housing richt zich op die internationale student. Robin Cremers, country-manager van Xior Nederland, verwacht eveneens dat de woningmarkt voor studenten de komende jaren onder druk blijft staan. De situatie in Groningen noemt hij extreem en slecht voor de reputatie voor de stad. ,,Helemaal als de kranten straks weer melden dat er studenten in tenten moeten slapen.’’
Zernike Tower van XIOR Student Housing Foto: Corné Sparidaens
Hij doelt op de situatie dat met name buitenlandse studenten bij aanvang van het studiejaar geen woonruimte hebben kunnen vinden. Maar ondanks dat er vraag is, heeft Xior geen concrete plannen voor Groningen. ,,We kijken altijd naar nieuwe mogelijkheden, maar met de huidige 1160 eenheden zal onze focus niet op Groningen liggen als het gaat om nieuwbouw.’’
Xior slaat de vleugels uit naar Polen en kijkt, aldus Cremers, ook naar studentensteden in Duitsland, Italië en in de Scandinavische landen. De behoefte van de student verandert, zegt hij. „De student wil niet meer in een klein achterkamertje zitten, maar die wil inchecken in een appartementje. Het moet een beetje trendy zijn.’’
‘Beleid was gebaseerd op een flutonderzoek’
Een beetje trendy? Steven Bosch, de student in de gemeenteraad: ,,We willen helemaal niet ‘een beetje trendy’. We willen een huis met andere studenten die we zelf kunnen kiezen, we nemen genoegen met een kleine kamer als er maar een grote gemeenschappelijke ruimte bij is. En we willen een betaalbare huur.’’
De fractievoorzitter van Student en Stad schetst dat er de afgelopen vier jaar zeker zo’n 400 panden zijn omgebouwd. Dus van kamers naar studio’s, wat voor verhuurders financieel aantrekkelijk is. In 2018 werd die ombouw door de gemeente gemakkelijker gemaakt. Panden met vijf of zes studentenkamers werden omgebouwd naar panden met twee of drie studio’s. Bosch: ,,Daaraan zou behoefte zijn. Maar dit beleid was gebaseerd op een flutonderzoek. Dat het fout was, is ook erkend. Het beleid is door de gemeenteraad teruggedraaid. Ondertussen zijn er wel zo’n 800 kamers onttrokken aan de woningmarkt voor studenten.’’
Aan de Eendrachtskade wonen studenten in een pand van XIOR Student Housing Foto: Corné Sparidaens
De oplossing is volgens Steven Bosch: bouwen. Geen studio’s meer, want daarvan zijn er genoeg. Bouw eenheden met gedeelde voorzieningen. Particuliere beleggers zouden dat samen met de woningcorporaties moeten doen. En de gemeente moet duidelijke regels stellen. ,,Er worden straks 2400 nieuwe woningen gebouwd bij de Stadhavens. De gemeente heeft bepaald dat 20 procent van de nieuwbouw moet bestaan uit sociale huurwoningen. Er wordt niets gezegd over studentenwoningen. Dat moet en kan anders.”
En er zijn, zegt Bosch, nog altijd wijken in Groningen waar niet of nauwelijks studenten wonen. ,,Iedere wijk zou een afspiegeling moeten zijn van de stadse bevolking. In wijken zonder studenten zou je dus weer kamerbewoning moeten toestaan.”
‘Je moet als het ware de stad kunnen heroveren’
Ook Roeland van der Schaaf denkt dat de oplossing moet worden gezocht in nieuwbouw waarbij woningcorporaties een grotere rol moeten spelen. Dat vinden de corporaties overigens zelf ook.
Daarnaast moet ook de positie van de student verbeteren, zegt Van der Schaaf. ,,Die moet sterker. Ook van de buitenlandse studenten. Die kennen de stad en de regels minder goed en zijn dus makkelijker slachtoffer van misbruik. We moeten niet de indruk wekken dat het in Groningen één grote jungle is. Maar er gebeurt wel veel te veel wat niet kan.’’
Het rapport van Van der Torre en Tops zit ’m niet lekker. Dat Groningen een ‘handhavingsarme’ stad is, moet wat hem betreft afgelopen zijn. Van der Schaaf: ,,Politiek gezien is er nu wel het besef dat het anders moet, maar dan ben je er nog niet. Verhuurders die willens en wetens de regels overtreden, die misbruik maken van de situatie, zou je moeten onteigenen. Dit is een privé-opvatting. Het eigendomsrecht is in Nederland heel sterk en daar valt ook wel iets voor te zeggen. Maar je moet als het ware die stad terug kunnen veroveren. Dat kan alleen als je die figuren hun bezit afpakt.’’ Het is een boodschap aan zijn opvolger.
Bouwen is makkelijker gezegd dan gedaan
Hoeveel wooneenheden moeten worden gebouwd om de huisvestingsmarkt voor studenten en jongeren in Groningen gezond te maken?
Op basis van prognoses verwacht de gemeente dat er behoefte is aan nog eens 2000 eenheden. Er bestaan plannen om op Zernike een campus te bouwen met 1500 wooneenheden. Lefier zou met 450 wooneenheden wel willen meedoen, zo laat een woordvoerder weten.
Aan de Oosterhamrikkade wonen studenten in een pand van XIOR Student Housing Foto: Corné Sparidaens
Bouwen is echter makkelijker gezegd dan gedaan. Robin Cremers van Xior: ,,Nieuwbouw is bijna niet meer te betalen als je een lagere huur wilt. Bouwkosten zijn in anderhalf jaar tijd 20 tot 25 procent gestegen. De winst moet ergens vandaan komen. We kunnen het niet uit extra huur halen, want dat mag niet in Nederland. Huren zijn aan een maximum gebonden.’’
Wim Bulten stipt een tweede probleem aan. ,,Ik heb nu nog dagelijks 125 mensen aan het werk. Die bouwen, renoveren, repareren. Maar het wordt steeds moeilijker om slopers, stukadoors, timmerlieden en loodgieters te krijgen. Ik hoor mensen zeuren over asielzoekers. Nou, we hebben ze hard nodig.’’
‘Uiteindelijk neemt het aantal studenten af’
Ward Rauws is universitair hoofddocent planologie, verbonden aan de Rijksuniversiteit Groningen. Hij bestudeert onder meer ontwikkelingen in woonwijken in steden. Met die grote studentencomplexen, de woontorens, heeft hij weinig op. Hij zegt het al langere tijd: ,,Het dreigen eilandjes in de stad te worden. Gated communities.’’
Maar dat niet alleen. ,,Het aantal studenten groeit, maar dat dit zo blijft is niet zeker”, zegt de planoloog. „Het online-onderwijs van universiteiten wordt steeds beter en toegankelijker. Groningen trekt nu veel internationale studenten aan. Maar die markt is heel competitief. Het is niet zo dat Groningen per definitie die goede positie behoud. Uiteindelijk neemt het aantal studenten af. Je kunt je dan afvragen wat we over een jaar of tien moeten met die woontorens met honderden studentenkamers en studio’s.”
Groningse Praktijken
Het rapport Groningse Praktijken waarnaar in de tekst wordt verwezen is hier te downloaden
Ik snap die hoge huren wel ...
Jet en Meike, Zuidlaren en Haarlem (rechten en econometrie) ,,We wonen met tien studenten in een huis in Groningen. We zijn lid van een studentenvereniging. Er zijn veel woningen verbonden aan de vereniging. Op die manier zijn we aan onze kamer gekomen. Voor de meeste leden is er wel plek in een studentenhuis. We betalen ongeveer 420 euro huur per maand.”
Lieuwe Hoekstra, Leeuwarden (commerciële economie) ,,Ik woon nog thuis bij mijn ouders in Leeuwarden. Ik wil met een vriend in een appartement in Groningen gaan wonen. Als dat niet lukt, wordt het een kamer. Dat zal wel moeilijk worden. Ik snap die hoge huren wel, want dat is het systeem. Het mag, dus doen ze het en zijn wij genaaid. Het systeem zal moeten veranderen.’’
Jacques Aukes, Leeuwarden (commerciële economie) ,,Ik woon bewust nog thuis in Leeuwarden, vanwege de kamernood. Je moet in Groningen al blij zijn met een kamer van 8 vierkante meter waarvoor je dan 500 of 600 euro moet betalen. Niet voor mij. Ik reis op en neer, dat is op zich goed te doen. Als ik straks klaar ben met mijn studie heb ik een enorme schuld. Probeer dan maar eens een hypotheek te krijgen.’’
Alwin Prusen, Bellingwolde (vastgoed en makelaardij) ,,Ik woonde in Groningen op kamers, maar dat beviel niet zo goed. Ook vanwege de woonsituatie. Ik ben teruggegaan naar Bellingwolde. Ik heb een auto gekocht en rijd nu op en neer, dan kan wel uit. Qua wonen is de prijs-kwaliteitsverhouding in Groningen niet goed. In Oost-Groningen is het beter.’’
Marthe van Herpen, Nijmegen (bedrijfskunde) ,,Ik kom uit Nijmegen en woon nu een jaar in Groningen, op een kamer van 10 vierkante meter. Gelukkig hebben we een grote gemeenschappelijke ruimte. Het bevalt goed. Bij de eerste keer hospiteren was ik binnen. Maar ik heb wel geluk gehad. Ik ken iemand die pas na veertien keer ergens een kamer kreeg. Of mensen die een tijdje in een camper woonden, of dan weer hier en dan weer daar sliepen. Het valt niet mee.’’
Annelies (liever geen achternaam), Groningen (werktuigbouwkunde) ,,Ik zit al zes jaar in een woning van Lefier. Ik heb een kamer van 14 vierkante meter, dat is goed te doen. Ik weet wel dat het zes jaar geleden eenvoudiger was om als student woonruimte te vinden. Dat was toen nog niet zo heel moeilijk. En het was ook goedkoper. Kamers waren rond de 300 euro. Dat is inmiddels 400 euro of meer.’’
