Een vakantiehuisje kopen voor eigen gebruik en verhuur. Slimme zet of riskant?

Iets meer dan twee ton had ze betaald voor een recreatiewoning op EuroParcs Kaatsheuvel. De cliënte van advocaat Daniel Kohelet (bureau Van de Riet) voelde zich bekocht toen tot haar doordrong dat ze niet de eigenaar van het huisje was geworden, maar er alleen het ‘gebruiksrecht’ over had verworven. Een gang naar de rechtbank in Amsterdam leverde een voor haar gunstig resultaat op. Ze krijgt de aankoopsom, plus nog wat overige kosten, terug.

Volgens Kohelet en zijn collega Youp Pletting (bureau Finch Dispute Resolution) staat deze zaak niet op zichzelf. Veel meer kopers van vakantiehuisjes zouden gebakken lucht hebben gekocht. Ze bereiden een massaclaim voor en roepen mensen op zich te melden die in hetzelfde schuitje denken te zitten. Bovendien roept Kohelet de regering op om betere wetgeving op te stellen voor dit soort investeringen.

Veel kopers hebben geen idee welke risico’s ze nemen, zeggen Kohelet en Pletting. Zo lang het allemaal goed gaat, kun je genieten van je vakantiehuisje en wellicht een leuk rendement halen uit de verhuur. Maar stel dat je het huisje wilt verkopen. Zal de volgende eigenaar bereid zijn flink te dokken voor alleen het ‘gebruiksrecht’? En, benadrukt het advocatenduo, de huur van de grond kan gemakkelijk worden opgezegd, bijvoorbeeld wanneer het vakantiepark in nieuwe handen overgaat. Dan gaat je investering helemaal in rook op.

Volgens EuroParcs hoeft niemand zich zorgen te maken. „EuroParcs zal geen aanspraak maken op het chalet van een koper, in het verleden niet, nu niet, en in de toekomst niet”, laat een woordvoerder weten. „We gebruiken het door branchevereniging Hiswa-Recron voorgeschreven model als basis van al onze contracten. Zoals vrijwel ieder ander vakantieparkorganisatie in Nederland dat doet.”

De Amsterdamse zaak staat wel op zichzelf, zegt EuroParcs, bovendien betwist het bedrijf de uitspraak van de rechtbank.

De door Kohelet en Pletting gewraakte constructie bestaat al veel langer. Vakantieparken stellen particulieren in staat zich een huisje te verwerven. Ze houden daarbij zelf de grond aan. Juridisch gezien betekent dit dat alles wat op die grond gebouwd is, ook eigendom van het vakantiepark blijft.

Aanvankelijk ging het bij deze constructie vooral om stacaravans en eenvoudige optrekjes. Dat was tot daar aan toe, stelt Kohelet. Als de grondeigenaar de huur op zegt, kun je de stacaravan verplaatsen, zeker als er nog wielen onder zitten. Bovendien heeft zo’n object relatief weinig waarde.

Maar de constructie wordt van lieverlee ook gebruikt voor steeds luxere huisjes. Investeringen lopen al gauw naar een ton, of gaan er overheen, weet Kohelet. En daarmee namen de risico’s hand over hand toe, stelt de jurist.

Een huis ‘kopen’ op grond die je er niet bij krijgt, komt ook buiten de vakantieparken voor. Denk aan huizen met erfpacht. Ook daar koop je alleen het recht om in dat huis te wonen. De grond blijft dan in eigendom van in veel gevallen de gemeente, een woningbouwvereniging of, in natuurgebieden, Staatsbosbeheer. Maar, zegt Kohelet, erfpacht is een juridische vorm waarbij de rechten van de pachter veel beter zijn beschermd dan bij de constructie op de vakantieparken. Maar ook erfpacht is niet zonder risico’s, waarschuwen banken. Op termijn kan de canon, de pachtsom, omhoog gaan. Dat gegeven kan het in de toekomst lastig maken je huis weer te verkopen.

Kopers van huisjes op vakantieparken zijn zich lang niet altijd bewust van de risico’s, zeggen de advocaten. Vooral omdat ze voorgespiegeld krijgen dat ze iets kopen. De Amsterdamse rechtbank oordeelde dat EuroParcs de koper onvoldoende had voorgelicht over wat ze nu eigenlijk kreeg voor haar ruim 200.000 euro. Oneerlijke handelspraktijken, dat was de noemer waarop de rechtbank EuroParcs in het ongelijk stelde.

„Eigenlijk is er sprake van een juridisch niemandsland”, stelt Kohelet. „De vorm die EuroParcs heeft geen wettelijke regeling.” Hij ziet de uitspraak van de Amsterdamse rechtbank op basis van oneerlijke handelspraktijken vooral als een voorlopige oplossing om het probleem aan te pakken. De regering moet volgens hem met betere wetgeving komen, bijvoorbeeld door kopers op vakantieparken een soortgelijke bescherming als bij erfpacht te bieden.

Hoewel EuroParcs zich naar eigen zeggen geen zorgen maakt over de juridische stappen van Pletting en Kohelet, komt het recreatiebedrijf eigenaren van vakantiehuisjes wel tegemoet door een huurafhankelijk opstalrecht te vestigen op vakantiehuisjes. In deze constructie zijn mensen wel eigenaar van het gebouw, maar niet van de grond. EuroParcs zegt hiermee de huisjeseigenaren meer zekerheid te bieden, maar Kohelet ziet het niet als een oplossing. Probleem blijft volgens hem de geringe mate van huurbescherming.