Erfpacht terug van - nooit helemaal - weggeweest. Koop je huis samen met de gemeente

Voor veel mensen is een koopsom van 3 ton het maximale dat ze kunnen of willen financieren. Maar bouwers vinden het bijna onmogelijk om voor dat bedrag een volwaardig huis te realiseren. Grond is duur, lonen zijn hoog en materiaal is kostbaar. Hoe kun je er dan toch voor zorgen dat mensen een nieuwbouwhuis kunnen kopen?

De gemeenten en de provincies in het samenwerkingsverband Regio Groningen-Assen breken zich hierover het hoofd. Uit recente enquêtes onder de inwoners van het gebied, waartoe ook de gemeenten Hogeland en Midden-Groningen worden gerekend, bleek dat er een grote vraag is naar koopwoningen tot 290.000 euro. Daarnaast is er nog eens een behoefte aan 5400 sociale huurwoningen. In totaal moeten er in de regio voor 2030 een kleine 20.000 woningen bijkomen, ongeveer 4300 meer dan oorspronkelijk gepland.

Over de lastige vraag wáár die huizen moeten komen, hebben we het maar even niet, want dat andere vraagstuk is minstens zo ingewikkeld: hoe houd je die nieuwe woningen betaalbaar? De gemeente Groningen heeft al ver gevorderde plannen om daar iets aan te doen: KoopGarant. Het is in feite een oud systeem, te weten erfpacht, in een nieuw jasje. Ook andere gemeenten passen het toe. De landelijke stichting OpMaat voert dergelijke regelingen uit.

Intussen is de woningbouw voer voor een ideologische discussie. Stad-Groninger en landelijk SP-leider Jimmy Dijk pleit voor veel meer bemoeienis van de overheid met de grond. Arvid Lange, voorman van de Koninklijke Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen (NVM), daarentegen meent dat juist verkeerde overheidsbemoeienis de problemen op de woningmarkt verergert. Bouwen, bouwen bouwen, is zijn devies.

In ieder geval is de overheidsbemoeienis met de volkshuisvesting terug. Riep toenmalig woonminister Stef Blok (VVD) in 2016 nog dat de woningmarkt af was en besloot hij het ministerie van volkshuisvesting op te doeken, nu zien we dat vooral gemeenten weer een stevige vinger in de pap willen krijgen. Ook op de markt van koopwoningen.

Groningen doet dit dus met KoopGarant. Hoe werkt dit? En hoe gunstig is dat voor de woningkoper zelf?

De gemeenteraad moet zich er nog over uitspreken, maar als dat groen licht geeft, dan kunnen de komende jaren zevenhonderd huishoudens een nieuwbouwhuis kopen van de gemeente Groningen. Met een 'korting’ van 30 procent op de koopsom. Tussen aanhalingstekens, want dat uitgespaarde geld moet je wel terugbetalen.

De gemeente zal de woningen vooral aanbieden in nieuwbouwwijken als Meerstad, De Suikerzijde, Stadshavens en De Nieuwe Held. Niet alle zevenhonderd KoopGarant huizen komen tegelijk op de markt, het gaat om zo’n dertig stuks per jaar.

Stel, je koopt van de gemeente een huis van 3 ton. Je mag het voor 30 procent onder onder die marktwaarde kopen, dat wordt dus 210.000 euro. Daarmee is het een stuk betaalbaarder voor mensen met een ‘gewoon’ inkomen, zoals een verpleegkundige, een politieagent of een systeembeheerder.

Het huis is van jou, je mag het naar eigen inzicht verbouwen en inrichten en je bent zelf verantwoordelijk voor het onderhoud. Maaarrr: wil je over zeg 10 jaar verhuizen, dan ben je verplicht het weer aan de gemeente te verkopen. Die moet op haar beurt het huis binnen 3 maanden kopen.

Een taxateur bepaalt wat het huis op dat moment waard is. Die moet onafhankelijk zijn, je mag als bewoner zelf kiezen wie de waardebepaling doet. Als je kiest uit een gemeentelijk lijstje met taxateurs, dan betaalt de gemeente de taxatie.

Van de koopsom gaat in elk geval die 90.000 euro ‘korting’ af die je bij de koop hebt gekregen. En stel nu dat het huis inmiddels 50.000 euro meer waard is geworden. Ook daarvan gaat 30 procent (15.000 euro dus) naar de gemeente. De overige 35.000 euro is voor jou. De taxateur bekijkt ook hoeveel waardestijging een eventuele verbouwing heeft opgeleverd. Dat hele bedrag is voor jou.

Is het huis 50.000 euro in waarde gedaald, dan geldt dezelfde verdeelsleutel voor de onderwaarde.

En wat nou als je niet aan je hypotheekverplichtingen kunt voldoen en de bank het huis op een veiling verkoopt? Hiervoor roept de gemeente het middel erfpacht in stelling. Zij blijft dus eigenaar van de grond, zodat ze in zo’ situatie financieel niet ook nat gaat. Over een jaarlijkse canon (de pachtsom dus) hoef je je geen zorgen te maken. Die koop je eeuwigdurend af met de koop van het huis.

Groningen steekt 4 miljoen euro in een fonds om dit systeem van de grond te krijgen. Doordat de kopers verplicht zijn hun huis weer aan de gemeente terug te verkopen, komen er steeds weer nieuwe huizen beschikbaar die de gemeente betaalbaar kan aanbieden, al houdt zij ook de mogelijkheid open om de huizen gewoon op Funda te zetten.

Je moet niet te veel verdienen om van KoopGarant gebruik te maken. Voor een koophuis tot 250.000 euro geldt een maximum (gezamenlijk) bruto jaarinkomen van 67.366 euro. Gaat het om een koophuis van maximaal 405.000 euro, dan is dit 89.821 euro. Je moet het huis zelf bewonen, verhuren mag niet.

Voor kopers is het toch een second best oplossing, vindt makelaar Arvid Lange, voorzitter van makelaarsvereniging NVM Drenthe. Zeker: het kan voorkómen dat je nog heel lang bij pa en moe moet wonen, of dat je lang na je afstuderen nog op kamers woont tussen allemaal 19-jarigen. ,,Maar je verplaatst eigenlijk het probleem’’, zegt Lange. „Ben je toe aan een groter huis, dan komt die betaalbaarheid weer om de hoek kijken, omdat je die oorspronkelijke korting weer moet terugbetalen.”

Amsterdam staat vol met huizen die op grond van de gemeente staan. Vaak betreft het regelingen die uit een grijs verleden stammen. Ook Groningen telt wel erfpachtregelingen, maar past de regeling bij het product KoopGarant voor het eerst toe om huizen betaalbaar te maken. De afgelopen jaren gold erfpacht echter niet als een goede deal.

Hypotheekverstrekkers zijn terughoudend bij huizen met erfpacht. Vooral vanwege die jaarlijkse canon. Die wordt dikwijls voor 50 of zelfs voor 100 jaar vastgesteld. Maar als die periode voorbij is, kan er een fikse verhoging volgen, omdat de grond veel meer waard is geworden. „Je schiet als woningkoper dus weinig op met erfpacht”, zegt Lange. „Het huis is goedkoper, maar je kunt ook minder lenen.”

Dit speelt dus niet bij het KoopGarant systeem van Groningen, want daar koop je de canon meteen af.

SP-leider Jimmy Dijk vindt dat de overheidsbemoeienis met de woningbouwsector veel verder moet gaan. De overheid moet zorgen dat zij grond in handen krijgt en houdt. „De grondprijs is voor wel 60 procent bepalend voor de prijs van een nieuwbouwhuis”, zegt hij. „En met grond wordt volop gespeculeerd. Een kleine groep wordt daar rijk van ten koste van mensen die op zoek zijn naar een huis.”

De problemen op de woningmarkt vallen niet op te lossen zolang de macht van de grondspeculanten overeind blijft, benadrukt Dijk. „Daarom schieten de huidige plannen van woonminister Mona Keijzer ook tekort. Het is daarom tijd dat niet alleen gemeenten, maar ook de rijksoverheid meer werk maakt van de grondpolitiek. Dus door grond te verwerven en daarop betaalbare huizen realiseren.”

Arvid Lange is minder enthousiast over bemoeienis van de overheid. Hij wijst op de Wet Betaalbare huur van voormalig woonminister Hugo de Jonge, waardoor ook woningen in de middenmoot (circa 900 tot 1200 euro per maand) aan punten zijn gebonden die bepalen hoe veel de verhuurder mag vragen. ,,Het leidt er toe dat er alleen maar minder huurwoningen worden gebouwd”, zegt Lange. Daardoor is een huurhuis voor mensen met een middelhoog inkomen niet meer te vinden, te meer omdat ook veel particuliere beleggers hun huurhuizen in de verkoop doen en zijn zij op de koopmarkt aangewezen.

Het probleem is het woningtekort en de enige remedie is bouwen, vindt Lange. ,,In alle sectoren en ook huizen in de middenhuur. Ook dat is een alternatief voor mensen die nog niet kunnen of willen kopen.'’