Eén huurhuis, tweehonderd reacties. Kopen is lastig, maar wil je huren? Maak dan je borst maar nat

„Wil je echt alle reacties, of zal ik je een selectie sturen?” Berdjan Klatter was wat verbaasd toen zijn verhuurmakelaar hem deze vraag stelde. Klatter, noordelijk voorzitter van branchevereniging Vastgoed Belang, heeft panden in Groningen en Assen. „Ik dacht: waarom niet alle reacties? Maar het bleken er tweehonderd te zijn.”

Kopen is tegenwoordig de norm op de woningmarkt, maar niet voor iedereen is dit haalbaar of wenselijk. Als je geen vast inkomen hebt bijvoorbeeld, of je wilt je nog niet helemaal settelen, dan is een huis huren de aangewezen weg. Voor mensen met een laag inkomen zijn er woningbouwcorporaties, anderen zijn aangewezen op de particuliere markt. Het aanbod is daar in handen van particuliere investeerders als Klatter of van institutionele beleggers zoals pensioenfondsen.

Het merendeel van de huizen in de provincies Drenthe en Groningen is koop. In de huursector zijn de meeste huizen van corporaties, die overwegend alleen aan mensen met een laag inkomen mogen verhuren. Dus is de keuze beperkt voor wie goed verdient, maar toch wil of moet huren. Ook wie maandelijks meer dan 1157,95 euro aan huur kan neertellen, moet aansluiten in een lange rij. Verhuurdersplatform Pararius berekende dat elke woning in deze sector gemiddeld veertig belangstellenden trekt.

Vooral in grote steden als Groningen is de vraag naar huurhuizen groot, zegt Klatter. „Denk aan werkgevers als de Rijksuniversiteit, het UMCG of de Hanzehogeschool. Die trekken veel werknemers die tijdelijk aan een project komen werken. Of aan een promotie. Hoewel je dan meestal best goed verdient, is kopen niet altijd mogelijk, of verstandig, omdat je over een paar jaar misschien weer moet verhuizen.”

Ook jongeren blijven door de schaarste langer bij hun ouders wonen, constateert Klatter. Ook voor hen is het niet altijd een optie om meteen een huis te kopen.

Huurwoningen zijn er in Nederland in drie sectoren. De sociale sector, met een maximale maandhuur van 879,66, de vrije sector van boven de 1157,95 euro en het middensegment. Die laatste sector ontstond met de Wet Betaalbare huur, waarmee voormalig CDA-minister Hugo de Jonge van wonen ook de huurstijgingen van rond de 1000 euro aan banden wilde leggen. Er kwam een puntenstelsel op basis waarvan verhuurders hun huur kunnen vaststellen. In de vrije sector mogen ze die zelf bepalen.

De Raad van State waarschuwde De Jonge al: door deze wet zullen veel verhuurders hun bezit verkopen, omdat het niet meer rendabel is. Makelaars constateren nu ook een toegenomen aanbod van voormalige huurwoningen op de koopmarkt. Wanneer de huurder opzegt, doet de verhuurder het huis in de verkoop. Klatter waarschuwt dat de Wet Betaalbare Huur niet de enige reden is waarom verhuurders afstand doen van hun bezit.

„Ook Box 3, zeg maar de vermogensbelasting, speelt een rol. Als verhuurder betaal je nu meer belasting, waardoor je in veel gevallen op een negatief rendement uitkomt. Box 3 belast het rendement dat je op je vermogen maakt. Maar de Belastingdienst rekent nu niet alleen de huuropbrengst, maar ook de veronderstelde waardestijging van je huis mee.”

Hij wijst op een berekening die Vastgoed Belang opstelde, gebaseerd op situaties van de leden. Model staat een eigenaar van drie huurwoningen, met een gezamenlijke WOZ-waarde van 900.000 euro en een hypotheek van 450.000 euro. Na aftrek van onderhoud, exploitatie en rente blijft een rendement over van 7626 euro, terwijl de belasting 11.924 euro bedraagt. Waarbij overigens nog een banktegoed van 50.000 euro is meegerekend.

„Huizen verhuren is dus niet rendabel”, zegt Klatter. „En veel verhuurders zijn mensen die altijd als zelfstandige hebben gewerkt. Ze hebben dus geen pensioenrechten, maar wel geld gespaard. Als ze uit verhuur geen rendement halen, beleggen ze hun geld in iets anders. Helemaal nu je een huis goed kunt verkopen.”

De Wet Betaalbare huur heeft er ook geen goed aan gedaan, beaamt Klatter. „Onbetaalbare huur wil niemand, natuurlijk. Maar op grond van deze wet moeten verhuurders in veel gevallen hun huur verlagen. Drie zaken zijn van belang: de vloeroppervlakte, de WOZ-waarde en het energielabel.”

Een slecht label moet verhuurders aansporen om te investeren in isolatie, dubbel glas en dergelijke. „Dat is gemakkelijker gezegd dan gedaan als je een appartement verhuurt. Want dan moeten de andere eigenaren in het complex ook meedoen.”

Behalve particuliere verhuurders heb je natuurlijk ook de pensioenfondsen, verzekeraars en dergelijke die hun geld in huurhuizen beleggen. Ook zij brengen na verloop van tijd hun huizen op de koopmarkt, zegt Klatter. „Kijk maar naar bijvoorbeeld de Helperzoom in Groningen, of andere vroeg naoorlogse wijken. Op zeker moment zijn die woningen aan groot onderhoud toe en dan is het voor de belegger niet meer rendabel. Ze worden verkocht aan de huurder, of bij opzeggen van de huur op de markt gebracht. Uitponden heet dat.”

Het vrijkomende geld zouden die beleggers weer in nieuwbouw kunnen steken, maar dat gaat veel te langzaam, zegt Klatter. Door de bekende problemen (stikstof, ruimtelijke inpassing en dergelijke) haalt Nederland bij lange na niet de doelstellingen met de woningbouw.

Daarom zijn particulieren die huizen opkopen heel belangrijk voor de flexibele schil van de woningmarkt, betoogt Klatter. „Als Vastgoed Belang doen we ook ons best ons imago te verbeteren. Veel mensen zien ons als huisjesmelkers en wijzen op wantoestanden met arbeidsmigranten die in veel te krappe woningen worden gepropt. We ontkennen niet dat die wantoestanden er zijn, maar nemen er afstand van. Louche verhuurders proberen we ook bij onze vereniging te weren. Maar het overgrote deel van de verhuurders doet het netjes.”

Er is dan ook één wettelijke maatregel van de afgelopen jaren waarover Vastgoed Belang wel goed te spreken is. „De Wet Goed Verhuurderschap. Daarin staat dat je als verhuurder transparant mag zijn, dat je niet mag discrimineren, dat je goed onderhoud moet plegen en dat tijdelijke contracten uit den boze zijn. Als je het goed doet, is het ook gewoon leuk om huizen te verhuren. Dankzij jou zitten mensen goed onderdak.”