Paalrot, overstromingen en verduurzamingseisen: woning kopen in Noorden risicovol, maar wordt er niet goedkoper door

Het weer wordt extremer: heftigere regenval en langereperiodes van droogte. De natte periodes kunnen zorgen voor volgelopen kelders of benedenverdiepingen. Droogte voor weggerotte funderingspalen en verzakkingen.

Woningen met paalrot zorgen in de kleigronden in Groningen en Friesland voor mogelijk hoge kosten in de toekomst. Ook zijn in Friesland en het noordelijk deel van Groningen relatief meer wijken waar in ieder geval één pand en grotere kans heeft om door overstroming te beschadigen.

Toch vallen deze risico’s in het Noorden mee omdat het om relatief weinig huizen gaat. De verduurzamingseisen van de toekomst zijn een veel grotere kostenpost (en dus ‘risico’) voor nieuwe huizenbezitters. In Noord- en West-Friesland, Noord- en Oost-Groningen en Zuidoost-Drenthe zijn nog veel panden met label C tot G, waar stevig geïnvesteerd moet worden in een beter energielabel. Dat blijkt uit het rapport.

Opvallend is dat deze cumulatieve klimaatrisico’s niet of nauwelijks in de aankoopprijs verwerkt zijn. De kopers dragen de risico’s voor de toekomst helemaal zelf. „Er komt veel op ons af, maar het concentreert zich vooral in bepaalde wijken”, verklaart Bram Vendel, Econoom Woningmarkt bij ABN Amro. „Als je veel moet investeren in verduurzaming én je moet ook je fundering nog eens aanpakken, dan kom je voor extreem hoge kosten te staan.”

Vendel maakte een inschatting van welke wijken in Nederland het hardst geraakt zouden worden door klimaatrisico’s, met behulp van data van De Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG), het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en de Klimaateffectatlas en het Landelijk Informatiesysteem Water en Overstromingen (LIWO). De wijken waar bewoners de klimaatrisico’s niet goed kunnen dragen, noemt hij ‘klimaatkwetsbare wijken’. Daar bestaat een groter risico op hoge verduurzamingskosten, overstromingen en problemen met de fundering groter, terwijl inwoners de kosten ervan moeilijk kunnen betalen.

Het is in zulke wijken niet alleen twijfelachtig of bewoners de klimaatschade en verduurzamingskosten kunnen dragen. Goedkopere woningen zijn bovendien minder rendabel om te herstellen. Het vervangen van een fundering kost al gauw 50.000 tot 100.000 euro en dat is bij een woning met een slecht energielabel en een lage waarde niet redelijk.

De maatregelen die bewoners nog wel nemen, hangen dus af van de portemonnee, concludeert Vendel in het ABN Amro-rapport. „Financieel kwetsbare woningeigenaren worden door onvoorziene kosten niet onteigend, maar komen wel met een hogere schuld te zitten als zij de schade willen herstellen, terwijl zij in de eerste instantie al tegen hun maximale leencapaciteit aan zaten.”

Volgens onderzoeker Vendel van ABN Amro zou het goed zijn als huidige risico’s bij woningen beter worden verdeeld tussen koper en verkoper. Daarnaast moeten kopers zich bewust zijn van toekomstige klimaatrisico’s. Zulke risico’s kunnen deels gedekt worden met gunstige leningen vanuit het ‘Fonds Duurzaam Funderingsherstel’ en de ‘Energiebespaarlening’.

In de advies- en hypotheekgesprekken moet draagkracht voor schadeherstel een belangrijk onderdeel worden. Zo kunnen geldverstrekkers voorkomen dat financieel kwetsbare huishoudens neerstrijken in wijken waar panden goedkoper zijn geworden door het ‘inprijzen’ van klimaatrisico.