Mensen kijken naar te koop staande woningen bij een makelaar in Groningen. Foto: Venema Media
De huizenprijzen in het Noorden stijgen onverminderd door. Toch zijn er signalen dat de rek eruit is. Moeten we ons al opmaken voor een prijsdaling?
De huizenprijzen zijn afgelopen kwartaal opnieuw gestegen. De gemiddelde landelijke prijsstijging ten opzichte van een jaar geleden bedroeg 4,8 procent. In het Noorden kwam die gemiddeld nog hoger uit: in Groningen 9,9 procent, in Drenthe 6,9 procent. Met als uitschieters Veendam (19,8 procent) en Tynaarlo (20,7 procent).
Dat betekent niet dat het Noorden trendsetter is. Integendeel, er is eerder sprake van een naijleffect. De woningprijzen zijn in Noord-Nederland nog altijd een stuk lager dan in de rest van het land. Afgaande op de vierkante meterprijs spant Amsterdam (7.187 euro) de kroon, terwijl Pekela (1.995 euro) hekkensluiter is.
Stijgende huizenprijzen? Vooral jonge mensen weten niet beter dan dat woningen jaar op jaar duurder worden. De afgelopen 10 jaar is dat ook het geval. Tussen 2015 en 2025 verdubbelden huizen in waarde. De gemiddelde prijsstijging bedroeg jaarlijks 7,5 procent. Over de afgelopen 30 jaar was er zelfs sprake van een vervijfvoudiging. Wie in 1995 een woning van omgerekend 100.000 euro kocht, mag zich nu rijk rekenen met een gemiddelde woningwaarde van ongeveer 500.000 euro. Papieren winst: 400.000 euro.
Inmiddels ligt de huizenprijs een kwart hoger dan het dieptepunt twee jaar geleden
Maar de euforie daarover onder huiseigenaren ontneemt het zicht op prijsdalingen. Ook die komen wel degelijk voor. Tussen 2022 en 2023 gingen de huizenprijzen met bijna 3 procent omlaag. Deze abrupte dip werd al snel overspoeld door een nieuwe golf van prijsstijgingen. Inmiddels ligt de gemiddelde huizenprijs alweer een kwart hoger dan het dieptepunt twee jaar geleden.
Veel langduriger was de prijsdaling die optrad na de kredietcrisis van 2008. Tot het dal halverwege 2013 daalden de huizenprijzen met 21 procent. Gevolg: de woningmarkt kwam bijna volledig tot stilstand. Er werden amper nog huizen verkocht.
De Nederlandse huizenmarkt kun je vergelijken met een vijver. De woningmarkt in Amsterdam zet de trend. Prijsstijgingen of -dalingen golven vandaaruit naar de rest van Nederland.
Prijsindex bestaande koopwoningen Grafiek: Rob Hesseling
Dat de woningmarkt op een kantelpunt komt, is af te lezen aan de Amsterdamse woningmarkt. Als enige regio in het land zijn de huizenprijzen in de hoofdstad het vorige kwartaal gedaald. De afname bedroeg volgens makelaarsvereniging NVM 3,4 procent. Kanttekening is dat de dalende huizenprijs vooral is veroorzaakt door het massale aanbod van relatief kleine, voormalige huurwoningen die de eigenaren te koop zetten vanwege de Wet betaalbare huur en de sterk gestegen vermogensbelasting.
De vierkante meter-prijs steeg nog wel met een schamele 1 procent. De stijging in Amsterdam begint niet alleen af te vlakken, maar tendeert naar nul.
In het Noorden is het nog niet zover. Het aantal bezichtingen is wat afgenomen, maar de markt is nog steeds krap. Er is onverminderd een scheve verhouding tussen vraag en aanbod. Hoewel de prijsstijgingen het komende jaar waarschijnlijk ook hier afvlakken, zullen ze naar verwachting (nog) niet onder nul uitkomen.
Een prijsdaling lijkt goed nieuws voor starters op de woningmarkt. Maar dat is het niet per definitie. Een dalende marktprijs bezorgt veel kopers watervrees. Hoe lang duurt de daling? Als ik nu koop, komt mijn woning dan onder water te staan? Kan ik mijn huis ooit nog zonder verlies verkopen? Dergelijke onzekerheden hebben een verlammende uitwerking op de woningmarkt. Ook op starters.
