Schimmel, zwam en platte daken leiden tot geruzie op de huizenmarkt. 'Kopers hebben meestal te weinig tijd'

Platte daken vertonen nog wel eens achterstallig onderhoud en zijn daarmee een bron van juridische conflicten, zegt Schutte, werkzaam bij advocatenkantoor AMBT, gevestigd in Winschoten, Assen en Groningen. Ook de ontdekking van zwam en schimmel bezorgt kersverse huiseigenaren nog wel eens een koude douche.

Schutte is onder andere gespecialiseerd in vastgoedrecht en bouwrecht. Hoeveel zaken hij op het gebied van verborgen gebreken aan koopwoningen de laatste tijd onder handen heeft gehad, kan hij zo niet zeggen. Het euvel doet zich wel dermate vaak voor, dat hij op Linkedin een artikel plaatste over het onderwerp.

Wat je als consument koopt, moet voldoen aan wat je er redelijkerwijs van mag verwachten. Dit is een belangrijk beginsel uit het Burgerlijk Wetboek. Dus koop je voor bijna een half miljoen euro een huis, heel gewoon in deze tijd, dan moet je er goed kunnen wonen.

Daarmee is echter de kous niet af, zegt Schutte. „De verkoper heeft een informatieplicht en moet het dus melden als hem gebreken bekend zijn. Maar als koper heb je een onderzoeksplicht. Dus als er verborgen gebreken aan het licht komen, is het een belangrijke vraag welk van die twee principes voor gaat. Bij zwam moet je een deskundige in de arm nemen, die kan uitzoeken of er tijdens de verkoop al sprake van was en of de verkoper dat had kunnen weten.”

Een koper kan een bouwkundige keuring laten uitvoeren alvorens hij of zij het definitieve koopcontract tekent. Helaas ontbreekt daarvoor op de zeer krappe huizenmarkt tegenwoordig meestal de tijd. „Het is echt wel zorgelijk hoe snel mensen tegenwoordig over zo’n grote uitgave moeten beslissen”, vindt Schutte.

Maar: een bouwkundig inspecteur is geen helderziende. Schutte: „Hij gaat niet de vloeren openbreken om te zien of er sprake is van schimmel of zwam.”

Daarnaast kun je van mening verschillen over de vraag hoe erg het verborgen gebrek is, zegt Schutte. „Het moet wel zo ernstig zijn dat je er niet goed kunt wonen.”

Zo ontstaat er dus gemakkelijk een conflict. „Het is zaak eerst eens met elkaar om tafel te zitten om te zien of de zaak onderling geregeld kan worden. Procedures zijn langdurig en duur, je moet je afvragen of dat opweegt tegen de kosten van het achterstallig onderhoud. Je kunt soms beter de rekening delen.”

Hij wijst erop dat, als de schade groter is dan 25.000 euro, de kantonrechter de zaak al niet meer kan afhandelen. „De handelsrechter moet er dan aan te pas komen en dan heb je te maken met hogere griffierechten.”

Schutte adviseert kopers altijd een aankoopmakelaar in de arm te nemen. Al was het maar omdat die niet meteen in de wolken raakt van die sfeervolle jaren dertig woning, dat mooie uitzicht of die lommerrijke tuin. „Hij kijkt er wat rationeler naar en stelt vragen waar je zelf niet opkomt. Ook kan hij in bestemmingsplannen kijken of er sprake is van wijzigingen in het bestemmingsplan.”

Maar huizenverkopers kunnen ook voor onaangename verrassingen komen te staan. Volgens Schutte kunnen zij zich indekken met een ouderdomsclausule in het koopcontract. Daarin leg je uit dat de koper rekening moet houden met onderhoudskosten, die nu eenmaal bij een oude woning horen.