Jorgen Kruit in 2021 voor het ontmantelde voormalige kantoor van de Belastingdienst in het Emmer centrum. Foto: DvhN
Tot het jaar 2050 wil Drenthe 45.000 nieuwe woningen. Dat kan onder meer door optoppen, het bouwen van extra verdiepingen bovenop bestaande panden. In Emmen gebeurde dat al met de voormalige Belastingflat. Dat werd een woongebouw met drie nieuwe lagen.
Niemand werd er vrolijk van. Aan de rand van het veelgeprezen nieuwe Raadhuisplein in het centrum van Emmen stond zo’n twee jaar lang een leeg kantoorgebouw. Acht verdiepingen hoog, 6000 vierkante meter kantoorruimte en de buitenkant grotendeels bedekt met grinttegels.
Je moet er toch niet aan denken dat die kolos daar zo nog jaren blijft staan, viel op het gemeentehuis te horen. De voormalige flat van de Belastingdienst was het lelijke eendje van het centrum.
Het tot woongebouw verbouwde en groter gemaakte voormalige Belastingkantoor. Foto: Jan Anninga
Wie nu gaat kijken ziet op dezelfde plek nog altijd een groot gebouw, maar wel met een andere uitstraling. Het is een appartementencomplex geworden, met drie gloednieuwe lagen er bovenop.
Het is het werk van projectontwikkelaar Jorgen Kruit (49) uit Zandpol. In het voorjaar van 2020 kocht hij samen met zijn toenmalige kompaan Leon Peters de flat van een vastgoedonderneming uit Noord-Holland en ging ermee aan de slag. Het werd een woongebouw met 82 gloednieuwe appartementen.
Meer body
Kruit is bijna een kwart eeuw actief in de wereld van het vastgoed en timmert sinds 2011 aan de weg als projectontwikkelaar. De verbouw en het optoppen van de oude Belastingflat in Emmen is zijn grootste project tot nu toe.
„De flat werd mij in 2019 aangeboden. Ik zag wel mogelijkheden om de flat te transformeren tot woongebouw, maar wilde eerst van de gemeente weten hoe zij daar tegenover stond.”
Voordat de 'Belastingflat' in Emmen een woongebouw werd, werd het pand volledig gestript. Foto: DvhN
Het gesprek met de gemeente verliep goed. Ze gaven aan graag mee te willen werken aan de plannen. De stedenbouwkundige gaf Kruit ook nog het advies om te kijken of het gebouw niet wat hoger gemaakt kon worden.
Optoppen, dus. „Hierdoor zou het gebouw wat meer body krijgen en dat sprak de gemeente aan.” Kruit leek het een goed idee, ook omdat hij in dat geval meer appartementen zou kunnen bouwen. „Het is een geweldige plek, zo middenin het centrum.”
Heel veel staal
De voormalige Belastingflat leende zich volgens Kruit uitstekend voor optoppen. „Het is een rechttoe rechtaan-gebouw, het moest toch volledig worden gestript en het stond volledig leeg.” De door Kruit in de arm genomen architect was ook blij. „Vanwege het optoppen kon hij zich nog wat meer uitleven.”
Jorgen Kruit op de ontmantelde 'Belastingflat' in Emmen. Op achtergrond het gemeentehuis. Foto: DvhN
Dat de in 1964 gebouwde flat volledig moest worden gestript, had onder meer te maken met de balkons. „Het was een kantoorgebouw. De balkons waren sterk genoeg voor de glazenwasser die eens in de zoveel tijd langs kwam, maar voldeden niet aan de eisen die tegenwoordig aan een woongebouw worden gesteld.”
Ook verder was versteviging nodig. „Van de kelder tot aan de nieuwe top is daarvoor een enorme hoeveelheid staal gebruikt.”
Theemuts
Bouwbedrijf Paas uit Nieuw-Buinen verrichtte de gehele klus. „We hadden wel ervaring met optoppen, maar niet op deze hoogte”, zegt directeur Bert Doldersum. Het was volgens hem wel een uitdaging. „De hoogte was bijzonder, maar ook de plek. In een druk gebied, middenin het centrum.”
Cruciaal bij optoppen is volgens Doldersum dat je zorgt voor voldoende stabiliteit over de gehele lengte van het gebouw. „Dat kun je van binnenuit doen, maar je kunt er ook een soort theemuts omheen bouwen.”
Het uitzicht vanuit de voormalige Belastingflat tijdens de verbouw. De grote panden zijn het gemeentehuis. Foto: DvhN
Nadat alle kosten en baten voor het optoppen op een rijtje waren gezet, bleek dat het toevoegen van drie extra bouwlagen financieel gezien de beste keus was. De nieuwe appartementen op die lagen zijn gemaakt van houtskeletbouw, verstevigd met staal.
Doldersum: „Uitermate sterk, stevig en aanzienlijk minder zwaar dan beton of gemetselde muren. Die materialen konden we op die hoogte vanwege het gewicht niet gebruiken.”
Wachtlijst
Begin 2023 was de verbouwde en verhoogde Belastingflat gebruiksklaar als woongebouw. Alle 82 appartementen waren binnen de kortste keren verhuurd.
De nieuwe bewoners waren blij, maar in de snikhete zomer daarna trokken meerdere huurders aan de bel. Niet alleen buiten, maar ook binnen wat het wel heel erg warm. Kruit zei screens aan te gaan schaffen, maar kwam daar later op terug omdat alles ook zonder screens aan de eisen voldeed.
Het zorgde er niet voor dat de voormalige Belastingflat minder in trek raakte. Nog altijd zijn alle appartementen verhuurd en meerdere liefhebbers staan op een wachtlijst. Kruit is inmiddels geen eigenaar meer. Hij heeft zijn belang verkocht en momenteel bezitten vier private investeerders het pand. Wel is de inwoner van Zandpol nog eigenaar van commerciële ruimtes op de begane grond.
Trots
Terugkijkend zegt de veertiger trots te zijn op de manier waarop de oude Belastingflat hoger is gemaakt en een nieuw leven heeft gekregen. Bijzonder was dat er ook geen enkel bezwaar binnen kwam.
Kruit: „Voordat alles in procedure ging, hoorde ik dat er één persoon bedenkingen had. Dat was iemand die in de buurt bovenin een andere flat woonde. Zijn uitzicht zou door het optoppen veranderen en daar was hij niet blij mee. Het leidde niet tot een officieel bezwaarschrift, waarschijnlijk omdat hij ook wel inzag dat hij met dit argument het plan niet tegen zou kunnen houden.”
