Zuidwest-Drenthe in trek bij westerlingen en aardbevingsgebied is bezig met inhaalslag

Drie voorbeelden. De eerste: er is volop belangstelling voor een mooie woning in Zuidwest-Drenthe. De interesse komt vooral van mensen uit het westen van ons land. De hoogste bieder komt daar ook vandaan.

De tweede: een woning in de stad Groningen staat te koop. In plaats van vijftien bezichtigingen komen er nu vijf geïnteresseerden kijken. En in plaats van vier overbiedingen is er nu eentje die een bedrag biedt dat boven de vraagprijs is.

De derde: een kant-en-klare bungalow in Oost-Groningen trekt vijftien bezichtigingen. De kopers staan in de rij voor woningen waar ze zonder verbouwing kunnen instappen.

Alle voorbeelden komen uit de praktijk en geven de ontwikkelingen op de huidige woningmarkt aan. Het zuidwestelijke deel van Drenthe blijkt erg aantrekkelijk voor mensen uit andere delen van ons land, de absolute gekte op de huizenmarkt is wel een beetje aan het verdwijnen en instapklare woningen zijn in mum van tijd verkocht.

De conclusie van een snelle rondgang door Groningen en Drenthe: de prijzen van huizen stijgen nog altijd, maar doen dat minder explosief. Iedereen snakt naar nieuwbouw, maar regelgeving houdt dat tegen. En opmerkelijk: bij woningen in het aardbevingsgebied zien makelaars juist wél die explosieve stijgingen.

„Het aardbevingsgebied is bezig met een inhaalslag”, ziet Sjirk de Jong van NVM Groningen. „Bestaande panden worden gesloopt en er komen nieuwe voor terug. De gemiddelde prijsstijging is explosief.”

De compensatieregelingen in de provincie Groningen hebben de afgelopen jaren hun werk gedaan, zegt De Jong. „Alleen de azijnpissers komen aan tafel bij talkshows op tv, maar gemiddeld genomen is de Groninger er zakelijk gezien niet minder op geworden. Het is gevaarlijk om uit te spreken, maar overall heeft iedereen met hulp van subsidies zijn huis kunnen verbeteren en schades vergoed gekregen. In de beginjaren ging dat slecht, maar als je ziet waar we nu staan. Groningen verdient dat ook, maar dat was niet gebeurd zonder de aardbevingsproblematiek.”

Tegelijkertijd is het gevolg dat ook dáár de afstand voor starters op de woningmarkt nog groter is geworden. Nieuwbouw zou die markt een flinke impuls moeten geven, maar in het hele land – dus ook bij ons – laat dat op zich wachten. „En dus blijft er krapte”, zegt De Jong.

De NVM werkt tegenwoordig met een ‘krapte-indicator’. Dat cijfer geeft aan hoeveel woningen er beschikbaar zijn per woningzoekende, waarbij van 0 tot 5 als ‘krap’ wordt aangemerkt. Groningen scoort tussen de 2 en 2,5. De Jong: „Anderhalf jaar geleden scoorde de gemeente Groningen zelfs 0,9.”

De markt smacht om toevoer: meer aanbod van huizen. „Nieuwbouw, splitsing of transformatie van vastgoed. Maar ons land is zo ingericht dat we tot ver achter de komma inspraak hebben, processen daardoor extreem lang duren en we niet kunnen bouwen”, zucht De Jong.

Datzelfde beeld schetst Wouter Fehse van Fehse Makelaardij in Havelte. „In Drenthe hebben we de meeste Natura2000-gebieden, waardoor nieuwbouwprojecten stil vallen. Daar zal vanuit ‘Den Haag’ iets op verzonnen moeten worden.”

En dan nog, vult NVM Drenthe-woordvoerder Wim Stuursma aan: voorzien nieuwbouwwoningen in de vraag? „Wordt het opgepakt door de markt? Is het haalbaar en betaalbaar voor de mensen? Je moet heel divers bouwen, niet alleen voor één doelgroep”, adviseert Stuursma.

In Meppel zag hij een plotselinge stijging van het bestaande woningaanbod. Een belletje met een collega leerde dat de nieuwbouw ter plekke zijn werk deed. „In Meppel gebeurt veel en daar zie je wat je graag wil: mensen weten de opleveringsdatum van hun nieuwbouwhuis en zetten hun eigen woning in de verkoop.”

Maar nieuwbouw is niet zo eenvoudig als het lijkt, zegt Stuursma. „Nieuwbouw is best lastig: de ene oudere wil een tuintje, de andere een appartement. De starter in een dorp wil een betaalbare woning met een oprit, de starter in de stad vindt een bovenwoning prima.”

Bovendien kunnen kopers moeilijk ‘door’ een huis kijken, zeker als die alleen maar op een tekening staat. „Mensen kunnen het nog niet zien, hebben nog geen beeld erbij”, zegt Stuursma. „Je ziet het in de huidige markt: welk huis gaat het snelst weg? Het huis waar je niks aan hoeft te doen. Wat dat betreft zou je de nieuwbouwkoper moeten ontzorgen: breng ze in contact met een woninginrichter, met iemand die de tuin kan aanleggen. Alles om ze over de drempel te helpen.”

Zo zou de politiek garant kunnen staan voor een woningbouwproject, in plaats van dat de ontwikkelaar wacht met bouwen tot een bepaald percentage woningen verkocht is.

Naast politiek spelen ook de onstabiele geopolitieke situatie in de wereld, maar ook de belastingmaatregelen voor beleggers of bezitters van een tweede woning mee in de verwachtingen over het nieuwe jaar. Durven mensen te investeren of houden ze hun geld liever nog even op zak?

In de dagelijkse praktijk merkt Fehse vooral de groei van kopers uit het westen van ons land. Zuidwest-Drenthe profiteert van de prima bereikbaarheid naar, bijvoorbeeld, Amsterdam. „Tot Zwolle zijn de prijzen nog redelijk hoog. Groningen is net te ver, maar vanuit Westerveld en Meppel kun je prima één of twee dagen voor je werk naar het westen.”

Van alles wat Fehse verkoopt, komt maar liefst zeventig procent uit het westen. „In alle segmenten”, zegt hij. Die trend begon in coronatijd, maar trekt nog altijd door. „Sinds corona gingen mensen thuiswerken en kon de plek waar je woonde makkelijker ergens anders zijn.”

Waar ‘Drentenieren’ voorheen slechts was weggelegd voor pensionado’s die na hun werkzame leven de rust en ruimte zochten in Drenthe, ziet Fehse nu meer diverse instroom. „Veertigers, dertigers en zelfs eind twintigers die met hun gezin deze kant op komen; voor leefbaarheid, de ‘way of life’ en veiligheid voor de kinderen.”

Een factor die in de toekomst zou kunnen meespelen, is het zogenaamde ‘funderingsrisicogebied’ waar hypotheekverstrekkers naar gaan kijken, ziet Fehse. Huizen gebouwd op veen- en kleigrond lopen extra kans op funderingsschade door droogte, bodemdaling en het dalende grondwaterpeil.

„Het westen ligt onder NAP en wij erboven: Drenthe ligt mooi hoog en droog”, zegt Fehse. „In sommige taxatierapporten staat het al genoemd en wij gebruiken het soms al in onze teksten. De noorderling zegt het niks, maar de westerling denkt: dat is prettig, dan hebben we geen verzakkingsproblematiek. Kijk naar Gouda en Rotterdam, waar je je schuurtje moet funderen, want anders zakt ie weg. Terwijl wij op een harde zandplaat zitten.”