Eveline wil huis verkopen, maar moet overwaarde afstaan aan gemeente Groningen. ‘Ik kwam er te laat achter’

Ze woont net een jaar met haar kinderen in een huis in Meerstad. Daardoor geldt er nog een zelfbewoningsplicht. Ze mag haar huis alleen onder bepaalde voorwaarden verkopen en moet de overwaarde inleveren bij de gemeente.

En dat is zuur. „Ik had het koopcontract met bouwer Heymans doorgelezen, maar deze voorwaarde bleek in de acte van levering te staan, waardoor ik er te laat achter kwam. Ik was toen, samen met mijn nieuwe partner, al een eind op streek met de koop van een nieuw huis. Ik vroeg of er een uitzondering gemaakt kon worden, maar nee. We hadden weinig tijd en moesten de koop van ons nieuwe huis afblazen.”

De zelfbewoningsplicht moet voorkomen dat mensen met huizen speculeren, of dat beleggers betaalbare koopwoningen wegkapen voor de neus van jonge huizenkopers en in de verhuur doen. „Ik snap heel goed dat dit in de krappe huizenmarkt nodig is”, zegt De Vries. „Toch voelt dit onterecht. Ik wilde mijn huis niet verkopen om te speculeren, maar omdat ik met mijn nieuwe partner wil gaan samenwonen. Hij heeft een huis in Beijum. Als we gaan samenwonen, komen er dus twee huizen vrij.”

Ze zou sowieso een flinke strop lijden als de overwaarde naar de gemeente gaat. „Want je mag je investering in de vloeren, de wanden en de keuken bij de koopsom opvoeren, en dus van de overwaarde aftrekken, maar je geeft veel meer geld uit als je een nieuwbouwwoning koopt. Zo heb ik ook een tuin aangelegd. Ik zou al blij zijn geweest als ik met de overwaarde quitte had gespeeld.”

De Vries en haar nieuwe partner hebben besloten de koop van een nieuwe woning nu maar een jaar uit te stellen. Want de zelfbewoningsplicht van een nieuwbouwhuis vervalt twee jaar nadat je er bent komen wonen. „De kinderen zitten hier op school. Mijn vriend is al vaak bij mij en heeft zijn huis in Beijum nu te koop gezet, en trekt dan bij mij in. Het is wel een beetje krap, met drie kinderen en twee volwassenen, maar ja.”

Moet de gemeente niet wat meer coulance betrachten? Volgens woordvoerder Manon Hoiting is het echter lastig uitzonderingen maken op de regels. „Er zijn drie redenen om ontheffing te verlenen van de zelfbewoningsplicht: scheiding, gezondheidsredenen en noodzaak vanwege werk elders. Daar kunnen we van afwijken, maar dat doen we onder voorwaarden, namelijk dat de overwaarde afgeroomd wordt naar ons. We kunnen onder randvoorwaarden een voorstel doen voor ontheffing, en we hebben een voorstel gedaan, maar mevrouw gaf aan hiervan geen gebruik te willen maken.”

Sinds wijziging van de Huisvestingswet in 2022 hebben de gemeenten meer mogelijkheden om woningspeculatie tegen te gaan met een zelfbewoningsplicht. In de nieuwbouw kan dit als de gemeente de oorspronkelijke eigenaar is van de grond. Vaak verkoopt de gemeente de grond relatief goedkoop aan de bouwer, onder voorwaarde dat de huizen voor 'gewone mensen’ betaalbaar blijven.

In Groningen vallen ook bestaande huizen met een WOZ-waarde tot 430.000 euro onder de zelfbewoningsplicht. Die geldt dan vier jaar. Wel mag je in die periode het huis verhuren aan familie. De WOZ-waardegrens wordt elk jaar aangepast.

Omdat de woningmarkt in Groningen erg krap is, maakt de gemeente graag gebruik van de zelfbewoningsplicht. Maar bij de wijziging van de Huisvestingswet wezen juristen erop dat zo’n plicht structureel niets oplost. Het is gunstig voor mensen die een huis kunnen of willen kopen, maar mensen die op de huurmarkt zijn aangewezen, zien het aanbod afnemen, doordat beleggers minder huizen kopen om te verhuren.

Particuliere beleggers verkopen toch al vaak hun huizen. Door de verhoogde tarieven in box 3 (vermogensbelasting) en een streng puntenstelsel voor de berekening van de huur, is het vaak niet meer rendabel om een huis te verhuren.