Nieuwbouwhuis verkopen? Dit moet je weten als jij je overwaarde niet kwijt wilt raken

Eveline de Vries was bijna tienduizenden euro’s aan overwaarde kwijt toen ze haar nieuwbouwwoning in Meerstad wilde verkopen. Het anti-speculatiebeding dat ze tekende bij de bouw van haar huis regelde dat ze de overwaarde moest afstaan aan de gemeente. En dus besloot ze op de valreep af te zien van een nieuwe woning en nog een jaar in Meerstad te blijven.

Wat betekent zo’n zelfbewoningsplicht of anti-speculatiebeding? En wat is het verschil met de opkoopbescherming? We leggen het uit.

De zelfbewoningsplicht is bedoeld om te voorkomen dat mensen speculeren met nieuwbouwwoningen. Als iemand een huis laat bouwen en een koopovereenkomst tekent voor een x-bedrag, kan het soms wel twee jaar duren tot de woning klaar is. In die tijd schiet de waarde omhoog. Zeker in de huidige woningmarkt.

In Meerstad zijn voorbeelden te over, zo blijkt uit de gegevens van het woz-waardeloket. Zo is een huis aan De Overtoom in Meerstad na oplevering in 2021 in een jaar met 89.000 euro in waarde gestegen. De woning verkopen zonder er zelf ook maar gewoond te hebben, is een interessante belegging als dat niet wordt beperkt door de gemeente. Een ander moet dan onnodig veel voor het huis betalen.

De zelfbewoningsplicht in Groningen is daarom twee jaar. Verkoop je de woning sneller, dan gaat (een deel van) de overwaarde naar de gemeente. Het is goed je daar bewust van te zijn als je een nieuwbouwhuis koopt. En daar komen er nogal wat van op de markt de komende jaren.

Het is een stevige maatregel, zeker wanneer je bedenkt dat in het geval van De Vries juist een extra woning vrij zou komen. Zij wilde een ander huis kopen met haar partner, die ook een huis verkoopt. Maar het anti-speculatiebeding dient een helder doel, zegt woonwethouder Rik van Niejenhuis (PvdA) van Groningen. „Dat is niet om de overwaarde. De gemeente wil geen overwaarde, die wil dat iemand in dat huis blijft wonen.”

„We willen voorkomen dat mensen beroepsmatig huizen opkopen en de overwaarde incasseren, want die overwaarde is er direct na oplevering al”, legt hij uit. „Als je wilt, kun je direct tienduizenden euro’s winst maken. Wij doen er alles aan om de markt een beetje te beteugelen.” Alleen in geval van een scheiding, ziekte of verhuizing vanwege werk maakt de gemeente een uitzondering.

Makelaar Sam Fares is bestuurslid bij de regionale afdeling van NVM en hij juicht de zelfbewoningsplicht toe. Het is volgens hem al zeker een jaar of tien heel gebruikelijk dat gemeenten een anti-speculatiebeding opnemen bij nieuwbouwprojecten. „De maatregel was een tijdje weg, omdat de nieuwbouw door de crisis op z’n gat lag. Maar sinds dat weer een vlucht heeft genomen, zie je het steeds vaker terug in de koopovereenkomst.”

In de stad was dat naast Meerstad ook het geval bij het Ebbingekwartier. In de komende jaren wordt gebouwd aan onder meer De Nieuwe Held, Stationsgebied, Stadshavens en De Suikerzijde. „We gaan de zelfbewoningsplicht ook hier toepassen en we blijven het toepassen voor mensen die geen toegang hebben tot de woningmarkt”, zegt Van Niejenhuis.

Eind jaren 90 was de zelfbewoningsplicht volgens Fares soms zelfs vijf jaar. „Ik vind twee jaar een hele redelijke termijn. Je voorkomt dat beleggers een pand kopen en meteen cashen op de overwaarde. Zo komen gezinnen die een huis zoeken ook in aanmerking voor een woning. Het is echt niet om burgers te pesten, maar het neemt een ongelijke strijd weg tussen beleggers en particulieren.”

De zelfbewoningsplicht kan alleen opgelegd worden wanneer mensen een huis bouwen op grond van de gemeente, zoals in Meerstad het geval is of in de andere nieuwe wijken in de stad. „Over particuliere initiatieven met eigen grond hebben wij niets te zeggen”, zegt Van Niejenhuis.

Naast het anti-speculatiebeding is er ook nog zoiets als de opkoopbescherming. Ook dat is een maatregel om beleggers te weren, maar het grote verschil is dat deze niet geldt voor nieuwbouw maar voor bestaande bouw. Zo wil de gemeente voorkomen dat beleggers betaalbare woningen opkopen voor de verhuur.

Fares zegt dat de opkoopbescherming is ingehaald door de tijd en landelijke belastingregels. „De huizenmarkt is voor beleggers gewoon niet interessant meer, maar dat komt niet door de opkoopbescherming.”

Eveline de Vries heeft er niets aan. Zij moet een jaar langer in Meerstad blijven wonen voor ze haar huis in de verkoop kan zetten. Fares: „Het geluk bij een ongeluk is dat het huis wel nog weer meer waard zal worden als de markt doorzet zoals nu. Dus als ze volgend jaar wil verkopen, is de overwaarde nog hoger.”