Bouwfonds MAB werkte mee aan verkoop 'waardeloze' landbouwgrond in Kiel-Windeweer aan kleine beleggers

De Blaricumer grondhandelaar Anthony D. Pieters versnipperde zijn grond in Kiel-Windeweer en verplichtte van 2007 tot 2011 zijn kopers –honderden kleine particuliere beleggers– hun kavels aan te bieden aan Bouwfonds MAB als er huizenbouw mocht.

Dat blijkt uit onderzoek van Dagblad van het Noorden na bestudering van tientallen aktes. Die ontstonden nadat Pieters zijn 29 hectare aardappelgrond in Kiel-Windeweer verkocht in snippers van 500 tot 1000 vierkante meter. Een notaris legde in die aktes de betrokkenheid vast van Bouwfonds MAB, de internationaal opererende vastgoedpoot van Rabobank Nederland.

Nederlands grootste projectontwikkelaar heet tegenwoordig BPD Bouwfonds Gebiedsontwikkeling. De opvolger van MAB is sinds eind 2006 volledig in handen van de Rabobank. Een woordvoerder bevestigt na intern onderzoek dat een voormalig medewerker van Bouwfonds MAB destijds deze afspraak heeft gemaakt met Pieters, een valuta- en grondhandelaar die nu in de Zuidspaanse jetsetstad Marbella woont.

,,Kavelversnippering is niet nieuw. Wel dat zo’n gerenommeerd bedrijf als MAB zich hiermee inliet. En dat is immoreel. Want in feite faciliteerden ze hiermee de grondzwendel van louche beleggers”, zegt Edwin Buitelaar die op verzoek van DvhN enkele van de aktes doornam. Hij is hoogleraar grond- en vastgoedontwikkeling van de Universiteit Utrecht.

Oud-bestuursvoorzitter Walter de Boer van BPD noemde kavelversnippering ‘een rampzalig verschijnsel, omdat ‘particulieren worden besodemieterd.’ ,,Ook al komt er een bestemmingsplan voor woningbouw, dan is het nog onmogelijk er te bouwen. Op versnipperde grond wordt dat volgens experts simpelweg te duur”, zei De Boer in 2019 Het Financieel Dagblad.

Buitelaar snapt het mechanisme van de versnipperaars wel. ,,Die maken naïeve particulieren wijs dat als ze zo’n lapje grond kopen dat dat meer waard kan worden als de bestemming van landbouw verandert in woningbouw. Maar dat gebeurt vrijwel nooit.”

Pieters is pionier van de kavelversnippering in Nederland. Hij kocht in 2007 voor ruim een miljoen euro bijna 29 hectare landbouwgrond aan even ten zuiden van Hoogezand. Pieters versnipperde die veenkoloniale aardappelgrond in Kiel-Windeweer in ruim 300 kleine kavels.

Hij verkocht de meeste opgeknipte kavels binnen twee jaar door aan honderden, hoofdzakelijk kleine particuliere beleggersuit het hele land bij wie de indruk is gewekt dat Hoogezand op hun lapje grond een nieuw woonwijk had gepland. De gemeente Midden-Groningen stelt dat er nooit plannen voor waren en ook niet komen. De kaveltjeskopers betaalden evengoed tot wel een zes keer hogere vierkante meter-prijs dan Pieters zelf voor zijn grond kwijt was: 4 euro. De grondhandelaar verdiende aan de versnipperde verkoop zelf miljoenen euro’s.

Kavelversnippering zou volgens prof. dr. ir. Arno van der Vlist van de Rijksuniversiteit Groningen daarom al verboden moeten worden. Hij is expert stedelijke economie, volkshuisvesting, vastgoed en vastgoedontwikkeling. ,,Bovendien maakt kavelversnippering toekomstige ontwikkelingen super ingewikkeld. Door gefragmenteerd eigendom gaat de verwerving van grond voor ontwikkeling –denk aan woningbouw– langer duren.”

Pieters liet daarom in de koopaktes notarieel vastleggen dat Bouwfonds MAB het voorkeursrecht had om te mogen bouwen als de gemeente Midden-Groningen het bestemmingsplan wijzigde. ,,Het was wel handig dat alle neuzen van al die kaveleigenaren dezelfde kant op stonden”, zegt de versnipperaar. Door zijn aanpak kreeg volgens Pieters ‘Bouwfonds MAB interesse’ in Kiel-Windeweer. ,,Voor MAB was het gefundenes Fressen.”

Bij BPD keken ze eerst vreemd op toen DvhN navraag deed over het ‘buitenkansje’ dat de kavelversnipperaar hen in Kiel-Windeweer bood. Pieters regelde het voorkeursrecht voor MAB om er te mogen bouwen via een mondelinge volmacht aan de notaris. ,,Dat is niet de werkwijze van BPD”, aldus de woordvoerder. ,,We zijn op grond van de DvhN-publicatie inmiddels op onderzoek uitgegaan om uit te zoeken hoe onze naam in deze en andere akten terecht is gekomen.”

Volgens haar blijkt uit een eerste inventarisatie dat een voormalig collega van Bouwfonds MAB indertijd heeft ingestemd met de aanbiedingsplicht van kavelkopers aan Bouwfonds MAB van de genoemde gronden in het geval de bestemming van agrarisch naar woningbouw zou wijzigen. ,,Voor zover wij nu hebben kunnen nagaan, zijn ons geen andere gevallen bekend waarbij dit is gebeurd.”

Pieters verklaart zelf dat hij voor meer locaties op deze wijze zaken deed met MAB. DvhN heeft een akte waaruit blijkt dat de Rabobank-dochter ook in Meeden en op andere plekken recht om te bouwen kreeg als de agrarische bestemming wijzigde in woningbouw.

Volgens de BPD-woordvoerder is met een dergelijke zakelijke afspraak destijds –15 jaar geleden– juridisch niets onwettigs gebeurd. ,,Wat we zeker weten is dat deze acquisitiemethode het afgelopen decennium niet meer is en wordt gehanteerd bij BPD. Sterker nog: we spreken ons als BPD er publiekelijk juist fel tegen uit.”