Anthony D. Pieters werd miljoenen rijker door verkoop lapjes landbouwgrond. Deze kopers gokten verkeerd en verdienden geen cent

Jan Bernhard Dijkstra kocht 15 jaar geleden een kaveltje in Kiel-Windeweer, kadastraal ontstaan nadat Anthony D. Pieters zijn percelen landbouwgrond in Groningen op de tekentafel versnipperde. Pieters verknipte zo’n 29 hectare in ruim driehonderd stukjes. Geboren Groninger Dijkstra (48) werd eigenaar van zo’n snipper. Hij betaalde 12.000 euro voor 500 vierkante meter grond waar aardappels groeiden. ,,Het leek leuk. Want als de bestemming veranderde van landbouw naar woningbouw, dán...”

Kon hij zijn kaveltje met fikse winst verkopen.

In dat geval moest Dijkstra – oud-inwoner van Leek– nog wel een deel van zijn gedroomde winst op zijn snipperkavel afdragen aan Anthony D. Pieters. Die verplichting geldt tot en met 2029. In Dijkstra’s contract staat ook dat als de bestemming van zeg maar aardappels verandertin huizen voor Hoogezand hij zijn lapje verplicht moet verkopen aan Bouwfonds MAB, indertijd de grote vastgoedtak van Rabobank Nederland.

Wat moest zo’n gerenommeerde projectontwikkelaar als Bouwfonds MAB, betrokken bij de bouw van het nieuwe prestigieuze Les Halles in Parijs, eigenlijk met een lapjesdeken aan veenkoloniale grond tussen de Sluisweg en de Kielsterachterweg in Kiel-Windeweer? Door wie, hoe en waarom ging Bouwfonds MAB in zee met Pieters? Kavelversnipperaars waren indertijd ook al omstreden.

Maar dat interesseert Dijkstra nu allemaal niet meer zo. Want van winst op zijn lapje Kiel-Windeweer is geen sprake. De vraag is bovendien of hij überhaupt iets van zijn geld terugziet. ,,De aankoop van die kavel werd, zoals mijn oma in Oldehove altijd zei, ‘een flop met een hoed op’”, zegt Dijkstra die nu in Zwolle woont.

Dijkstra is docent mobiliteit, transport en techniek bij de Thorbecke Scholengemeenschap en runt zijn eigen fietswinkel in Zwolle, Jbikes. En hij is ook een niet-professional die is verleid door een professional (zie kader). ,,Ik kocht in die tijd drie lapjes grond, niet alleen die 500 vierkante meter in Kiel-Windeweer, maar ook in Vries en Stadskanaal. Ze raadden me spreiding aan, net als bij aandelen. Ze, dat is Geo Vastgoed bv uit Haarlem. Ze vertelden me dat er een kans was dat de agrarische grond een woningbouwbestemming kreeg. En ja, dan stijgt de waarde enorm. Ik hebben een deel van mijn spaargeld erin gestoken, zo’n 30 mille. Nou, dat geld kan ik wel afboeken.”’

Dat kan ook de Protestantse Diaconie van de Protestantse Gemeente in Breda, vreest huidig penningmeester Leon Geschiere. Het kerkbestuur kocht in 2007 zes kavelsnippers van elk 1000 vierkante meter voor 81.000 euro van Anthony D. Pieters’ bedrijf Van Odenhoven BV. ,,Het was voor mijn tijd, maar ik weet dat we als kerk die kavels ooit als belegging hebben gekocht. Het is landbouwgrond, maar het zou woningbouwgrond worden”, zegt Geschiere. ,,Het is voor ons als kerkelijke gemeente niet onze meest succesvolle belegging. Dat mag u gerust weten.”

De nu 77-jarige Rokus van Dam uit Woerden kocht in 2009 twee lapjes Kiel-Windeweer van elk 1000 m2 en betaalde er bijna 37 mille voor. ,,Het werd allemaal heel mooi voorgesteld in een brochure.” Op twee verschillende bladzijden in die brochure wijzen telkens drie pijlen op kaarten naar de door Anthony D. Pieters versnipperde kavels. De uitleg bij de pijlen luidt dat die aangeven waar de ‘ontwikkeling en bouwrichting van woningbouw in Hoogezand’ valt te verwachten.

Ook valt erin te lezen dat tot 2020 in Hoogezand 5100 huizen moeten worden gebouwd. Om het nog aantrekkelijker te maken, vermeldt de brochure dat als de landbouwgrond binnen twee jaar de veel waardevollere bestemming woningbouw krijgt, kopers 20 procent van hun winst moeten delen met de verkoper, en nog 10 procent na twintig jaar. Om vertrouwen te wekken bij de te verleiden kaveltjeskopers staat óók in deze brochure dat na een bestemmingsplanwijziging een aanbiedingsplicht geldt van hun snipper grond aan Bouwfonds MAB, Nederlands grootste projectontwikkelaar – ooit gestart begin jaren 70 vorige eeuw – van Rabobank Nederland.

,,Hé, dat laatste over de Rabobank, dát wist ik niet eens. Waren die er ook bij betrokken?”, zegt Van Dam nu. ,,Ik weet nu wel dat die informatie en voorlichting indertijd niet honderd procent correct was. Maar 10, 1 5 jaar geleden? Ik was zo gek dat ik dacht: ‘ach, ik koop wat grond en als die in waarde stijgt, is dat later leuk voor mijn kinderen en kleinkinderen’. Maar ik had het beter niet kunnen doen. Want zie nou maar eens van die waardeloze grond af te komen. Nee, al mijn geld is weg.”

Dat geldt niet voor Anthony D. Pieters, die als pionier van de kavelversnippering in Nederland wordt gezien. Hij kocht in 2007 bijna 29 hectare landbouwgrond aan in Kiel Windeweer, tussen de Sluisweg en de Kielsterachterweg, van boer Kees de Jong voor 1,14 miljoen euro. Omgerekend is dat nog net geen 4 euro per vierkante meter. Dijkstra betaalde voor zijn Kiel-Windeweerse kavelsnipper 24 euro per vierkante meter, de Bredase protestanten 14 euro en Van Dam zo’n 18,50 euro.’

Een ruwe rekensom leert dat Pieters op zijn grond in Kiel-Windeweer in een paar jaar tijd zo’n 3 miljoen euro verdiende. Pieters versnipperde het land van boer De Jong in zo’n driehonderd kaveltjes die hij allemaal via zijn bedrijf Van Odenhoven BV verkocht aan particulieren, bedrijven, gelukszoekers en mede-versnipperaars als Geo Vastgoed BV en Grondgedachte Beheer BV.

De kavelversnippering van Kiel-Windeweer is verre van uniek. Het Financieele Dagblad stelde een paar jaar geleden na onderzoek vast dat op vijfhonderd locaties in Nederland 27.000 van dergelijke kaveltjes liggen, qua oppervlakte zo groot als de gemeente Leiden. Daar betaalden duizenden particulieren – aangemoedigd door vaak ronkende en soms net niet officieel misleidende en soms wel strafbare werving over ‘warme, strategisch gelegen landbouwgrond’ – in totaal zo’n 700 miljoen euro voor. Ook nu tiert deze vorm van grondhandel welig, ondanks de mogelijk tienduizenden slachtoffers en de aandacht in de media.

De nu 65-jarige Anthony D. (van Dermot, maar ook Dermont komt in de koopaktes voor) Pieters woonde ten tijde van de deal met de Groninger boer De Jong in Blaricum, een dorp met veel miljonairs. Pieters viel er niet uit de toon. Hij reed ten tijde van zijn zaakjes in Kiel-Windeweer rond in een Bentley Continental GT, een auto met toen een nieuwprijs ‘vanaf’ 260.000 euro.

Nu huist Pieters in Amsterdam en ook in de Zuidspaanse jetset-stad Marbella. Daar is hij naar eigen zeggen advocaat bij Infante Legal en expert in ‘fusies, conflictbemiddeling, vastgoedtransacties en crypto gerelateerde procedures’. ,,Kiel-Windeweer? Sluisweg? Kielsterachterweg? Uitbreiding Hoogezand? Nee. Dat zegt me niets, althans niet zo veel meer”, reageert Pieters als hem naar deze kavelversnippering wordt gevraagd.

Toch gaat bij het woord ‘verkaveling’ na enig gepeins alsnog een lampje bij de versnipperaar branden. „Oh, ja, daar heb ik een grondpositie gehad. Tussen 2004 en 2009 deed ik mee aan verkaveling. Ik werd benaderd door partijen. Ik geloof vier in totaal. Of ik mijn grond wilde verkavelen in kleine partjes. Zij hadden een achterban van particulieren die graag als lange termijn beleggers hun geld tastbaar in lapjes grond wilden steken. Ik deed dat op verzoek van die vier. Namen van die bedrijven kan ik me niet meer herinneren. Ja, ik geloof wel dat Geo Vastgoed bv uit Haarlem er bij was. De andere, nee, weet ik niet meer. Man, het was tussen 2004 en 2009 of 2010. Toen ben ik ermee gestopt.”

De kavelsnippers in Kiel-Windeweer verkocht Pieters per volmacht via zijn bedrijf Van Odenhoven. Notaris John Schroyen, uit St. Odiliënberg in de Limburgse gemeente Roerdalen, maakte de koopaktes op. Ook Grondgedachte, zo blijkt uit onderzoek door deze krant van tientallen aktes voor Kiel-Windeweer, was bij veel van die grondsnippers betrokken. Laat dat nou het bedrijf zijn waar Pieters tot eind november 2008 enig aandeelhouder van was.

Na enig aandringen herinnert Pieters zich ook dat Grondgedachte betrokken was bij de versnippering zijn ‘warme grond’ in Kiel-Windeweer. ,,Maar eh, tja, juridisch gezien was ik de verkopende partij. Ik kreeg toen geloof ik een marge van die vier partijen van 30 procent op mijn prijs”, verklaart de versnipperaar. ,,Ja, ze vroegen wel veel geld voor de grond die ze verkavelden en doorverkochten, vond ik. Maar ja, je moet weten dat er ook kosten bijkwamen voor zo’n Geo Vastgoed of Grondgedachte hè? Marketing, grondonderzoek, notariskosten en noem maar op. En waar kun je 500 of 1000 vierkante meter grond kopen van een boer? Dat lukt anders nooit. Met de kennis van nu zeg ik wel dat het handiger, wijzer was geweest dat ik alle lapjes grond van mijn kavel in Kiel-Windeweer zélf had verkocht.”

De Autoriteit Financiële Markten (AFM) legde Grondgedachte Beheer al in 2011 een bestuurlijke boete op voor het verrichten van oneerlijke handelspraktijken, maar maakte dat pas publiek in 2015. De AFM vond dat Grondgedachte – kort na Pieters vertrek als algemeen directeur – van 2009 tot en met maart 2010 op misleidende wijze telefonische verkoopgesprekken voerde met consumenten. De rechtbank Rotterdam zwakte de boete af tot 50.000 euro, maar vond ook dat Grondgedachte misleidende handelspraktijken verrichtte, met name in Leek en Borger. Het College van Beroep voor het bedrijfsleven heeft in hoger beroep de uitspraak van de rechtbank bevestigd.

De AFM kwam in actie kort na een stuk van een journalist van De Pers die een poosje undercover werkte bij Grondgedachte. In zijn artikel beschrijft hij een pitchvan Pieters, de grote baas van Grondgedachte. Volgens hem is Pieters ‘een ziener’ die Nederland ‘het Bangladesh van Europa’ noemt. Dat beeld moeten zijn Grondgedachte-medewerkers verkopen. ,,Iedereen is bang voor de stijging van de zeespiegel. Als die stijgt, loopt het hier onder water. Mensen zoeken veiligheid. Die veiligheid bieden wij: grote stukken grond in het oosten van het land, boven de zeespiegel.”

Zo bood Grondgedachte ook versnipperde grond aan in Borger. De Pers-journalist hoort een Grondgedachte-collega tegen een aspirant koper van een snipper Borger zeggen dat ze ‘er een van hun planologen ernaar hebben laten kijken: wij liggen duidelijk in het meest strategische gebied.’

Uit onderzoek van DVHN blijkt dat om zo’n zestig door Pieters versnipperde kavels landbouwgrond te gaan tussen de Borgerderveldweg en de Ruigebultsweg, vlakbij de uitbreiding Daalkampen in het Drentse hunebeddorp. Een ongehuwde koopster uit Benthuizen in de Noordoostpolder telde in 2008 voor een snipper van 250 vierkante meter in het ‘meest strategische gebied’ 11.300 euro neer.

Op kaarten van Borger-Odoorn komen Pieters in snippers verkochte kavels niet in beeld voor huizen. En mocht de gemeente de bouw van woningen er ooit toestaan, dan is deze vrouw verplicht haar lapje aan te bieden aan M & L Projectontwikkeling BV. Dat bedrijf zetelde in een kantoorgebouw aan de Zuidas in Amsterdam. De BV is uitgeschreven uit de Kamer van Koophandel. Directie en bestuurders vermeldt de inschrijving niet. Wel een 06-nummer. En dat is het mobiele nummer van Pieters.

Pieters heeft op veel plekken in Nederland bos- of landbouwgrond gekocht, en onder het mom van ‘warme, strategisch gelegen grond’ doorverkocht aan kleine grondbeleggers. Momenteel heeft Pieters via zijn nog wel bestaande bedrijf Van Odenhoven nog ‘kansrijke hoogwaarde’ grond in bezit in twaalf Nederlandse plaatsen, waaronder Oosterzee (provincie Friesland), Emmen, Sleen, Zuidlaren, Westerbork (Drenthe) en Meeden, Vlagtwedde en Scheemda (Groningen). Dat blijkt uit gegevens van het kadaster.

De vaakst gestelde vraag aan Pieters kan ook hier niet ontbreken. Welke van zijn honderden versnipperd verkochte kavels is ooit van bestemming gewijzigd? ,,Dat is nou zo’n gemakkelijke vraag”, reageert hij ietwat korzelig. ,,Ieder stukje land in Nederland is ooit van bestemming veranderd. Alle grond waar nu woningen op zijn gebouwd, was eerder vaak landbouwgrond. En soms duurt het even. Ik had ook grond in Leek. Alles was rond, gemeenteambtenaren stonden erachter. [De AFM bestrijdt dit, er was de komende jaren geen bestemmingsplanwijziging te verwachten, red.]. En toen kwam de crisis. Maar, who cares? Echt, alleen u wellicht, als de zoveelste journalist? Man, ik weet echt niet hoe het met al mijn kavels is gegaan de afgelopen jaren.”

Pieters heeft ook geen idee waarom de protestantse kerk in Breda grond van hem kocht in Groningen. ,,Ik weet niet wat ze in het vooruitzicht is gesteld. Weliswaar was ik juridisch gezien de verkoper, maar ik wist niet eens aan wie ik verkocht. Wat ik wel weet is dat in de aktes van levering niks staat over mogelijke verandering van bouwgrond naar een andere bestemming.”

Of Pieters als versnipperpionier nu zelf zo’n kaveltje zou kopen? ,,Hmmm, dat is nooit aan de orde geweest. Ik kocht altijd meteen grotere grondposities rechtstreeks van de boer. Gemeente en pers schrijven vaak negatief over verkaveling. Waarom? Ook nu is er nog steeds veel interesse. Waarom beleg je in crypto’s? Wat is geld, wat is de waarde van geld? Kijk, grond is zeker, want die is tastbaar. Ik heb zelf heel veel met grond. Ik vind het leuk. Ik ben als kind opgegroeid in Badhoevedorp, thuis hadden we een tuintje formaat postzegel. Mijn oom in Ierland had een heel grote tuin, en veel land. Dat fascineerde me, vandaar mijn liefde voor grond en het bezit ervan.”

Voor hoogleraar grond- en vastgoedontwikkeling van de Universiteit Utrecht Buitelaar is het ‘totaal nieuw’ dat de voormalige vastgoedontwikkelaar van de Rabobank, Bouwfonds MAB en haar opvolger BPD, het voorkeursrecht hadden om de alle versnipperde kavels te kopen na een eventuele wijziging van het bestemmingsplan. “Dat zo’n gerenommeerd bedrijf als MAB zich hiermee inlaat, is immoreel. Want in feite faciliteren ze hiermee de zwendel van louche beleggers. Daarom kijk ik er echt van op dat Bouwfonds MAB zich in zo’n akte heeft laten schrijven om die aanbiedingsplicht en het voorkeursrecht te krijgen ”, zegt Buitelaar. “Puur bedrijfseconomisch gezien is het wel slim van MAB. Het kost ze niks en als het bestemmingsplan wordt aangepast, komt de grond als vanzelf naar ze toe.”

Als Pieters wordt gevraagd hoe de vastgoedtak van de Rabobank betrokken raakte bij de versnippering in Kiel-Windeweer (maar ook in Meeden, zo blijkt uit onderzoek van deze krant), zegt hij: ,,Het was volgens mij een advies van die Limburgse notaris om dat met Bouwfonds MAB goed te regelen. Het is ook wel handig dat je alle neuzen dezelfde kant op hebt staan bij die verkavelde eigenaren.”

Die Limburgse notaris, Schroyen, is verbaasd: ,,Ik kwam met het idee om Bouwfonds MAB het voorkeursrecht te geven? Wat een onzin! Ik kende die firma helemaal niet. En nog niet. Wie zijn het? Rabobank Nederland, oh. Tja. Echt waar, Pieters kwam met die naam. Het klopt wel dat ik gewezen heb op het voordeel, dat als de grond een andere bestemming kreeg, alle eigenaren van die kaveltjes het aan moesten bieden aan één bouwer. Ja, dat doen we, zei Pieters toen. En daarna kwam hij zelf met die naam: Bouwfonds MAB.”

Als Anthony D. Pieters nogmaals naar de link met de vastgoedtak van de Rabobank wordt gevraagd, zegt hij. ,,Ik raakte in die tijd in contact met Bouwfonds MAB. Ik vroeg of ze geïnteresseerd waren. Tja, ze vonden dat wel interessant. Ze hadden wel oren naar de aanbiedingsplicht van kaveleigenaren aan hen in het geval er een hoogwaarde bestemming op die gronden kwam. Voor zo’n MAB was het gefundenes Fressen. Nee, dat ik MAB erbij haalde was echt geen verkooppraatje om bij de kavelkopers meer vertrouwen te wekken. MAB deed in mijn ogen ook niks verkeerd. MAB deed op enkele plekken mee. Ja, Kiel-Windeweer en Meeden. Die andere? Die weet ik niet meer. Toen de AFM via de rechtbank dit soort beleggingen veroordeeld kreeg, en MAB in een vonnis werd genoemd, en ze door de rechter zijn benaderd, trokken ze zich eenzijdig terug. MAB treft volgens mij geen blaam. Want zij konden zich niet zomaar uit al die opgemaakte verkoopaktes laten schrijven.”

Net als Van Dam weet ook Dijkstra niets van de aanbiedingsplicht aan de vastgoedontwikkelaar van de Rabobank: ,,MAB? Nee, dat wist ik niet eens. Wat is dat. De Rabobank? Oh, nee, geen idee.”

De kleingrondbezitter uit Zwolle zou in Drenthe of Groningen nu niet weer zo’n landbouwkaveltje kopen. ,,Want het zijn inderdaad wel onmogelijke plekken”, zegt Dijkstra. ,,Maar ik zou wel weer zo iets doen in de buurt van de Maasvlakte of zo, waar de grond nijpender is. Of we ons bedonderd voelen? Nou, niet belazerd, maar we zijn wel gedupeerd.”

Dijkstra is wel nieuwsgierig hoe het ermee staat in Kiel-Windeweer. ,,Wordt er nu wel gebouwd? Ik ben er nooit geweest,. Soms zeg ik wel eens tegen mijn vrouw. Laten we er met de caravan naar toe gaan om er te kamperen. We hebben er een eigen stukje grond toch?”

De aardappels groeien er ook nog steeds niet, de warme grond ligt er verpieterd bij. Maar ook dat weet Dijkstra niet.