De fundering van een huis wordt hersteld. Foto: ANP
Huizen hebben een klimaatlabel nodig. Dat is het advies van economen van ING, Rabobank en ABN Amro. Op die manier weten huiseigenaars beter of ze een ‘kat in de zak’ kopen.
Vanwege de voorspelde klimaatextremen zoals droogte en hevige regenval kunnen paalrot of verzakkingen frequenter voorkomen. Woningen moeten verduurzaamd en aangepast worden op droogte, hitte en overstromingen. Dat kost veel geld. Het is de vraag of bewoners zelf zulke kosten kunnen dragen. Ook in het Noorden speelt dit probleem.
Volgens Ester Barendregt, hoofdeconoom van Rabobank, ligt ‘klimaattweedeling’ op de loer. Woningzoekenden – vaak jongvolwassenen – hebben nog een kleine beurs en kopen een huis in een goedkopere wijk, zonder zich altijd te realiseren dat wateroverlast of funderingsschade daar kan voorkomen. Daartegenover krijg je buurten waar huiseigenaren beter in de slappe was zitten en wel maatregelen treffen. Hun woningwaarde stijgt nog verder. ,, Zo worden bestaande ongelijkheden op de woningmarkt versterkt.”
Het is in zulke wijken niet alleen twijfelachtig of bewoners de klimaatschade en verduurzamingskosten kunnen dragen. Goedkopere woningen zijn bovendien minder rendabel om te herstellen. Het vervangen van een fundering kost al gauw 50.000 tot 100.000 euro en dat is bij een woning met een slecht energielabel en een lage waarde niet redelijk.
De economen doen drie aanbevelingen in hun adviesrapport. Met een klimaatlabel moet duidelijk worden wat de klimaatrisico’s en -kosten op termijn zullen zijn. Die kunnen kopers dan meenemen in hun beslissing. Ook adviseren ze uitbreiding van het financiële hulpfonds voor duurzaam funderingsherstel en duidelijke regelgeving voor verduurzamingsplicht bij woningaankoop.
Wat vinden deskundigen eigenlijk van zo’n klimaatlabel?
Rik Venhuizen, directeur van Alders Makelaars met vestigingen in Groningen, Veendam en Hoogezand
„Wij zijn tegen. De balans tussen de koper en verkoper staat al goed beschreven in het Burgerlijk Wetboek: de verkoper heeft meldingsplicht en de koper heeft onderzoeksplicht. Je koopt een woning, geen fiets, dus doe goed onderzoek en schakel een geregistreerd makelaar in. Een klimaatlabel jaagt de koper onnodig op kosten. Straks heb je een aankoopmakelaar, een bouwkundig rapport, een energielabel, een taxatierapport en een klimaatlabel. Hoe ver willen we gaan?”
,,Zo’n label beïnvloedt de verkoopbaarheid van bepaalde panden misschien ook wel onterecht negatief. Vergelijkbaar met de funderingsgegevens van het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek. Die komt wel in het taxatierapport, maar er is nog altijd discussie over de betrouwbaarheid van de data.”
Rik Venhuizen, directeur en makelaar van Alders Makelaars met vestigingen in Groningen, Veendam en Hoogezand. Foto: eigen beeld
Michiel Daams, universitair docent vastgoedmarkt aan de Rijksuniversiteit Groningen
„Ik vind zo’n klimaatlabel een goed idee. Je informeert woningkopers over risico’s en geeft een prikkel in de markt om klimaatgevolgen in de prijs te verwerken. Geldverstrekkers krijgen zo meer grip op dit thema. Het punt is namelijk dat klimaatverandering effect op de langere termijn heeft. Voor een woningkoper is het moeilijk grijpbaar: met een label maak je dat inzichtelijker.
Het toekennen van een label moet wel netjes gebeuren. Er komen ongetwijfeld expertmetingen aan te pas, want het moet goed onderbouwd zijn. Tegelijk moeten de kosten voor het vaststellen van een label wel reëel blijven. Anders stijgen de transactiekosten en dat helpt niet in een woningmarkt die al redelijk vast zit.”
Michiel Daams, universitair docent vastgoedmarkt aan de Rijksuniversiteit Groningen. Foto: eigen beeld
Sjirk de Jong, makelaar Brandsma en De Jong in Zuidbroek en voormalig NVM-woordvoerder Groningen
„Het is allemaal heel creatief bedacht vanachter het bureau. Maar wat je ziet is dat de consument wordt overstelpt met regels en verplichtingen. Ik ben benieuwd wanneer de maat vol is voor de consument, want uiteindelijk moet die alle rekeningen betalen.”
,,Een aantal voorbeelden: het energielabel waarvoor sinds 2021 per se via een externe adviseur moet komen. Taxatierapporten met steeds meer verplichte hoofdstukken zoals bouwkundig advies en duurzaamheid. De nieuwe AVG-regels en verplichte WWFT-verklaring, om witwassen te voorkomen. Het zorgt voor extra rompslomp en dat kost geld. Vroeger konden we de financiering in drie weken rondkrijgen. Tegenwoordig schrijven makelaars daar zes weken voor.”
,,Een klimaatlabel hoeft niet slecht te zijn. Maar hoe ver gaat de overheid met alles reguleren en in hoeverre laat zij een ander daarvoor betalen? Die balans, daar gaat het mij om.”
Makelaar Sjirk de Jong van Makelaardij Brandsma en De Jong. Foto: Jan Zeeman
Gerben Zandbergen van Zandbergen Makelaardij in Havelte en Meppel en voorzitter van NVM Drenthe
„Ik vind het bureaucratie. Half Nederland staat onder NAP. Als je midden in de stad gaat wonen tussen de tegels, dan is er kans op hittestress. Als je naast een bos gaat wonen, dan kan er een bosbrand ontstaan. Dat soort dingen weet je.”
,,Natuurlijk: als je een huis in Amsterdam of Delft wilt kopen heb je kans op paalrot, dat moet je van tevoren uitvinden. Dat soort informatie is wel bekend bij de lokale makelaars. Met een beetje gezond verstand, een aankoopmakelaar of een bouwkundige keuring is zo’n label daarom helemaal niet nodig.”
,,Het probleem van zo’n klimaatlabel is ook dat het waarschijnlijk modelmatig wordt vastgesteld. Zo’n methode is ontzettend grof, daar zitten veel fouten in. En als je wel een gedegen funderingsonderzoek laat doen bij elke woning, ben je duizenden euro’s verder.”
Gerben Zandbergen van Zandbergen Makelaardij in Havelte en Meppel en voorzitter van NVM Drenthe. Foto: eigen beeld
Albert Dijk – Energieadviseur bij EA-W Westerkwartier
„Als woningkoper kan zo’n label best een meerwaarde hebben. Maar voor de verkoper – en dat zijn de klanten waarmee ik te maken heb – kan het resulteren in een huis dat minder waard is, terwijl daar weinig tot niks aan te doen is. Als particulier heb je maar heel beperkt de mogelijkheid om je bestaande woning aan te passen op overstromingskansen, natuurbranden of bodemdaling.
Daarnaast zie ik veel beren op de weg qua uitvoerbaarheid om zo’n label te maken. Ons bureau zou dit niet zomaar kunnen gaan doen: op veel gebieden zijn nog te weinig gegevens.”
Albert Dijk van Energieadviesbureau EAW. Foto: eigen beeld
