Provincie en gemeenten Groningen presenteren rapport over de moeizame voortgang regionale woondeals: er moet nog (veel) meer geld bij van Den Haag. Foto: Anjo de Haan
Bouwen, bouwen, bouwen. Heel politiek en bestuurlijk Nederland heeft er de mond van vol in deze tijden van oplopende woningtekorten. Maar de praktijk is weerbarstig, blijkt uit een donderdag gepresenteerd onderzoek naar de voortgang van de Woondeals voor Groningen en Noord-Drenthe.
Neem nou Wagenborgen. Na jaren stilstand heeft de gemeente Eemsdelta weer plannen in de steigers staan om eindelijk weer eens nieuwe huizen te bouwen in het dorp onder de rook van Delfzijl. Maar: zeven uitgenodigde bouwers durven het niet aan. Tot dusver is er geen enkele inschrijver voor de klus. Er is te weinig rendement voor ze te halen.
„Dat is natuurlijk niet wat je wilt”, zegt wethouder Annalies Usmany. En Wagenborgen is niet het enige dorp waar de gemeente moet trekken en sleuren om woningen te realiseren. Eemsdelta wil bouwen nu het eindelijk van de krimpstatus af is en zich mag richten op lichte groei. In de hele gemeente mogen er 600 tot 900 huizen bijkomen, maar het is een hele strijd om dat voor elkaar te krijgen.
Kosten uit de pas met mogelijke opbrengst
De wethouder weet precies waardoor dat komt. Aannemers en projectontwikkelaars willen op zich nog wel bouwen. Maar dan moeten ze wel de kosten van grondaankoop en bouw er op z’n minst uit kunnen halen en uiteraard liever nog wat verdienen. Met de huizenprijzen die hier worden betaald, zit dat er nauwelijks in. Het gat tussen kosten en potentiële verdiensten, oftewel de ‘onrendabele top’ op nieuwbouwprojecten, loopt ver uit de pas met de rest van het land.
Dat is misschien wel het belangrijkste obstakel voor de woningbouwambities die de provincie begin 2023 heeft vastgelegd in drie Woondeals met het Rijk. In de regio’s Groningen-Assen, Oost-Groningen en Usmany’s eigen Eemsdelta moeten tot 2030 in totaal 28.500 nieuwbouwhuizen verrijzen. Maar die vermaledijde ‘onrendabele top’ blijkt een lastig te nemen hobbel.
Extra geld van het Rijk en een op de regio toegesneden aanpak zijn onontkoombaar, bepleiten provincie en gemeenten in een analyse die zij donderdag in Appingedam presenteerden. Regionale overheden hebben na jaren bezuinigingen niet meer de stootkracht om zelf het gat te dichten, benadrukt de Groninger gedeputeerde Pascal Roemers.
Hoop richt zich op wispelturig Den Haag
Dus richt de provinciebestuurder zijn hoop op de wispelturige Haagse politiek. In zijn gesprekken met verantwoordelijke bewindslieden en topambtenaren ontmoet Roemers welwillend begrip, maar of dat ook valt te verzilveren voor de regio moet hij met de verkiezingen in zicht nog maar afwachten. „Hoe dan ook zal er uiterlijk volgend jaar een oplossing moeten komen, willen we de ambities voor 2030 halen”, stelt de gedeputeerde.
In de Zandplatenbuurt, een versterkingswijk in Delfzijl, moeten honderden huizen gesloopt en vervangen, maar ook daar lopen overheden en woningcorporaties tegen knellende overheidsregels aan. Foto: Anjo de Haan
Als het aan wethouder Usmany ligt, zouden nu overal in de Eemsdelta de betonmolens draaien. Maar het gaat moeizaam, ziet ze in de praktijk. Voor de grote projecten in kernplaatsen als Delfzijl en Appingedam, waar honderden huizen moeten worden versterkt of gesloopt en vervangen, gaat het nog ‘redelijk’, maar in de kleine dorpen ligt dat anders.
Eemsdelta zou nu volle bak willen bouwen op de vrijkomende locaties van gefuseerde en gesloten dorpsschooltjes. Projectjes van zes huizen, soms tien: te klein voor bouwers om winst op te maken. „Juist daar, waar écht behoefte is aan extra woningen, gaat het moeizaam. We hadden gehoopt dat het sneller ging maar we moeten erop blíjven drukken.”
Corporaties ‘lopen tegen muren op’
De oplossing zit hem niet uitsluitend in extra geld, benadrukt directeur Robert Waarsing van Acantus. Zijn woningcorporatie staat de komende jaren voor een drievoudige opgave in Oost-Groningen. Er moet niet alleen fors worden bijgebouwd, maar ook nog honderden huurhuizen verduurzaamd of anderszins toekomstbestendig worden gemaakt en waar dat niet kan gesloopt en vervangen.
„Wij lopen letterlijk en figuurlijk tegen muren op”, verzucht de sociale huurbaas. De Rijksoverheid ondermijnt de armslag om te investeren in nieuwbouw bijvoorbeeld met forse vennootschapsbelasting voor de woningcorporaties. „Elk miljoen dat wij moeten afdragen, betekent vijftig huizen minder. We betalen nu al jaarlijks 7 miljoen en dat loopt op tot 10. Dat zijn dus 150 huizen die wij niet kunnen bouwen.”
Zelfde verhaal geldt voor de onlangs door de Kamer bedongen huurbevriezing. „Dat klinkt als een heel sympathieke maatregel die de huurders veel geld bespaart, maar het is ook een aanslag op onze huurinkomsten. Dat is geld dat wij niet kunnen investeren in verduurzaming of kwaliteitsverbetering. Daar is de huurder uiteindelijk dus niet per se beter mee af.”
‘Betrouwbaarder overheid zou helpen’
„Wij kunnen niet bouwen als elk jaar de spelregels veranderen”, stelt Waarsing. „Een consistenter en betrouwbaarder beleid van Den Haag zou ons al enorm helpen.” Ook door regels en blokkades weg te nemen kan de Rijksoverheid de nieuwbouwstroom in Groningen op gang helpen en aldus de vierduizend urgente huizenzoekers op de Acantus-wachtlijst onderdak helpen.
Niet alleen de stikstofregels knellen, maar ook die voor de bescherming van flora en fauna. „In Appingedam willen we nu een flat slopen en vervangen, na inmiddels een jaar leegstand. Maar dat mag niet omdat er vleermuizen zitten. Het is volstrekt onduidelijk of en wanneer we daar aan de slag kunnen. Dat kost ons allemaal heel veel extra geld.”
Ook in Pekela kampte Acantus met tegenslag. „Daar konden we 32 nieuwbouwhuizen pas net opleveren, met twee jaar vertraging door slepende bezwaarprocedures bij de Raad van State. Dat is niet alleen vervelend voor de mensen die daar graag willen wonen, maar ook voor ons als corporatie want die twee jaar uitstel betekent ook twee jaar van prijsstijgingen en dat gaat echt in de papieren lopen.”
