Amsterdamse prijzen voor nieuwbouw in Groningen? Suikerzijde verkoopt voor geen ene meter

De Suikerzijde is de nieuwste uitbreidingswijk van de stad Groningen. Het werd met veel tamtam gelanceerd, het vooraanstaande architectenbureau De Zwarte Hond tekende voor het stedenbouwkundig plan. Per 1 februari dit jaar gingen de eerste woningen in de verkoop. Ondanks de hoge woningnood is nog maar 44 procent van de huizen verkocht. De verkoop verloopt veel stroever dan verwacht.

Volgens makelaar Henk Buma uit Haren, die niet bij het project is betrokken, kan er maar één oorzaak zijn van de tegenvallende verkoop: „Dan zullen vraag en aanbod niet goed op elkaar aansluiten.”

Buma is bekend met het prijsniveau in het Noorden. Als hij even kijkt op de verkoopsite wonenindesuikerzijde.nl, dan ziet hij in één oogopslag dat de nieuwbouwhuizen ‘aan de prijs’ zijn. Voor een geschakelde gezinswoning van 169 vierkante meter met vier slaapkamers wordt 740.000 euro gevraagd. „Dat is een hoop geld. Voor dat bedrag heb je ook een hoekwoning of twee-onder-een-kap in een bestaande wijk met een eigen oprit of parkeerplaats voor de deur.”

Ook Sjirk de Jong, NVM-woordvoerder van de provincie Groningen, hint daarop. „Je kunt wel de visie hebben om parkeren voor je eigen woning onmogelijk te maken, maar dan moet je niet raar opkijken dat je de plank misslaat. De Suikerzijde is wel een buitenwijk en geen binnenstadslocatie als het Ebbingekwartier.”

Buma wijst erop dat de prijzen in De Suikerzijde ongetwijfeld realistisch zullen zijn. Er zullen geen woekerwinsten worden gemaakt. Door gestegen kosten zijn nieuwbouwhuizen nu eenmaal duur, zeker vergeleken met bestaande woningen in het Noorden. De vierkante meter-prijs in nieuwbouw ligt hier aanmerkelijk hoger dan die in oudbouw. Er gaapt kortom een groot gat tussen de prijs van nieuw- en oudbouw.

Groningers en Drenten hebben gemiddeld minder te besteden dan mensen elders in het land. Dat vertaalt zich in lagere huizenprijzen in de noordelijke provincies. Zo wordt op de woningmarkt het verschil in koopkracht enigszins vereffend.

Dat geldt evenwel niet voor de markt van nieuwbouwwoningen. De bouwkosten liggen in Nederland ongeveer overal op hetzelfde niveau. Bouwmaterialen, energie en in mindere mate personeel zijn even duur in Groningen als in Utrecht. Het gevolg is dat nieuwbouwhuizen in Groningen en Drenthe, anders dan bestaande woningen, niet veel lager geprijsd zijn dan in het Westen en dus voor de meeste noorderlingen onbetaalbaar zijn. De Jong wijst erop dat het gat tussen de prijs van nieuw- en oudbouw in Oost-Groningen en Zuidoost-Drenthe zelfs nog veel groter is dan in de stad Groningen.

In toenemende mate begint dat te knellen, merkt wethouder Rik van Niejenhuis (PvdA, Wonen) van de gemeente Groningen. „Zodra je hier meer dan 4 à 4,5 ton vraagt, wordt het voor de meeste mensen al onbereikbaar. Het liefst zou ik nieuwbouwhuizen van 3 ton willen neerzetten, maar met het huidige prijsniveau is dat niet haalbaar.”

Het is nu al zo dat de gemeente Groningen veel geld toelegt op de nieuwbouwwoningen, ook op die in De Suikerzijde. De ontwikkeling van de uitbreidingswijk aan de westzijde van de stad kost de gemeente 100 miljoen euro. Dat geld zit in infrastructuur, groen en maatschappelijke voorzieningen. Van Niejenhuis: „Je stopt er aan de voorkant geld in om de ontwikkeling mogelijk te maken. Pas op heel lange termijn vloeit er geld in het laatje terug, door particuliere uitgaven en belastingen.’’

Het staat nu al vast dat de investering zichzelf niet terugverdient. Dat wordt ook wel ‘onrendabele top’ genoemd. Dat slaat op het gat tussen de kosten die gemeenten moeten maken om gebieden geschikt te maken voor woningbouw en de opbrengsten van die locaties. Het is het deel van de investeringen dat de gemeenten niet terugverdienen. Gemiddeld bedraagt het 32.000 euro per woning. ‘Voor veel gemeenten wordt het steeds lastiger om deze kosten te dragen’, stelde de Drents PvdA-gedeputeerde Yvonne Turenhout onlangs.

Van Niejenhuis kan het beamen. De publieke kosten zijn volgens hem niet in balans met de private opbrengsten van bouwers en ontwikkelaars. „De private sector verdient wel aan de woningbouw, terwijl de publieke sector de tekorten moet ophoesten. Het is al lang zo dat gebiedsontwikkeling veel geld kost. De grondexploitaties, waarin is becijferd wat een ontwikkellocatie kost en oplevert, eindigen altijd fors negatief.”

Volgens Van Niejenhuis kun je wel gebieden ontwikkelen die geld opleveren, maar dan moet je alleen nog dure percelen met vrijstaande huizen verkopen zonder voorzieningen in de wijk. „Er zijn gemeenten in Nederland die dat doen, waar nog geen 30 procent sociale huur wordt gebouwd. Dat willen wij niet.”

Een andere oplossing zou zijn om meer kleinere nieuwbouwwoningen dichter op elkaar te bouwen. Dat ziet Groningen evenmin zitten, hoewel De Suikerzijde best wel compact is opgezet. Om toch de ambities te verwezenlijken moet volgens Van Niejenhuis het Rijk met meer geld over de brug komen. „Er wordt door het Rijk veel te weinig geld uitgegeven aan volkshuisvesting.”

Het nieuwe kabinet moet volgens hem met een meerjarenvisie komen over volkshuisvesting. „Dat geeft rust in de tent en maakt veel plannen haalbaar. Er moet echt een viervoud voor worden uitgetrokken van wat er nu beschikbaar voor is. Per opgeleverde nieuwbouwwoning, ongeacht waar die staat, moet een vast bedrag worden uitgekeerd.”