Met een verzilverhypotheek heb je ondanks een mager pensioen toch genieten toch wat meer geld omhanden. Foto ANP / Roos Koole
Hoe haal je je geld uit de stenen? Veel zestigplussers willen de overwaarde op hun huis verzilveren zolang ze nog kwiek zijn. Dat kan met de verzilverhypotheek.
Een mager pensioen en toch nog een tijdje leven als God in Frankrijk? Ja dat kan, als je een eigen huis hebt met een flinke overwaarde.
Verzilveren zonder te verhuizen
De Nederlandse woningbezitters hebben gemiddeld ongeveer 220.000 euro aan overwaarde, volgens marktonderzoeker Calcasa. Bij senioren ligt dit bedrag nog een stuk hoger, als zij hun eerste woning al lang geleden hebben gekocht. Wil je dit verzilveren zonder te verhuizen, dan kan een verzilverhypotheek, ook wel opeethypotheek genoemd, uitkomst bieden.
Bij deze hypotheekvorm telt de bank de rente steeds op bij je lening, waardoor je de overwaarde van je huis geleidelijk verzilvert of opeet. Zodoende krijg je het geleende geld in handen, zonder dat je vaste lasten omhoog gaan. Je kunt ervoor kiezen dat geld in jaarlijkse of maandelijkse porties op te nemen, zodat je steeds wat meer geld hebt voor mooie reizen, etentjes en uitstapjes. Of je kunt in één keer een groot bedrag laten uitbetalen, voor een verbouwing, een camper en/of een andere grote uitgave.
Rente op rente
Maar hoe dan ook betaal je steeds weer rente over de betaalde rente, zodat de schuld in een steeds hoger tempo omhoog gaat en op het laatst explosief groeit. Grote vraag is dus hoe snel je de overwaarde opeet. Dit hangt af van de waarde van het huis, hoogte van de rente en van de vraag of je de oorspronkelijke hypotheek al helemaal hebt afgelost.
Hoe snel stijgt je schuld met verzilverhypotheek?
We vroegen het bureau Sociohypotheek uit te rekenen wat een echtpaar, beiden 78 jaar oud, betalen met een verzilverhypotheek. Hun huis is 685.000 euro waard, hun eerste hypotheek bedraagt nog 115.000 euro.
De rente van de nieuwe hypotheek is 6,75 procent. Na vijf jaar is deze schuld opgelopen tot 166.941 euro. Na vijftien jaar, wanneer beiden dus 92 zijn, bedraagt de schuld 313.129 euro.
In een tweede voorbeeld neemt het echtpaar eenmalig 48.220 euro op van de hypotheek en vervolgens vijftien jaar lang 5.700. In dat geval groeit de schuld in vijf jaar tijd naar 108.659 en in vijftien jaar tijd naar 277.756 euro.
In het derde voorbeeld neemt het echtpaar elk jaar 13.153 euro op. Nu bedraagt de schuld na vijf jaar 101.506 euro en is die na vijftien jaar opgelopen tot 361.03 euro.
Heb je nog een lening openstaan van een ton, dan zal het bij een waarde van 450.000 euro een jaar of twintig duren voor je de hele overwaarde hebt opgesoupeerd. In het geval je alles al hebt afgelost, dan kan het wel dertig jaar duren voor er van overwaarde geen sprake meer is.
Appeltje voor de dorst
Het is goed om dit van tevoren uitgebreid te laten doorrekenen en bij stil te staan. Wat gebeurt er met je hypohteek als je op hoge leeftijd je overwaarde helemaal hebt verzilverd? Kun je dan nog steeds van dezelfde constructie gebruik maken, of moet je de rente uit je inkomen gaan betalen? En stel dat je geen appeltje voor de dorst meer hebt, kun je dan een verhuizing naar een seniorencomplex betalen, of aanpassingen in je huis of iets dergelijks?
Natuurlijk: het kan zijn dat je huis tegen die tijd weer meer waard is geworden. Maar misschien ook niet, de huizenprijzen kunnen niet altijd maar zo hard stijgen als ze de afgelopen jaren hebben gedaan.
Je erfgenamen hebben het nakijken. Geen bezwaar als je geen kinderen hebt, of als je vindt dat ze jouw geld niet nodig hebben. Maar mocht de waarde van je huis dalen, dan kunnen je erfgenamen nog met een restschuld blijven zitten.
Weinig te kiezen
Door die rente op rente heb je hoge kosten in verhouding tot het bedrag dat je leent. En die rente is, waarschuwt hypotheekadviseur Van Bruggen, ook nog hoger dan die van andere hypotheekvormen. Maar weinig banken hebben de verzilverhypotheek in portefeuille, zodat er weinig te kiezen valt. De Consumentenbond noemt vijf aanbieders: ABN Amro Overwaarde Hypotheek, Florius Verzilver Hypotheek, Onderlinge ’s-Gravenhage ZilverHuis Hypotheek, SocioHypotheek en de Zilvermax Hypotheek.
De voorwaarden tussen die vijf verschillen, bijvoorbeeld hoeveel van de overwaarde je kunt lenen. Drie van die vijf eisen volgens de Consumentenbond dat je eerst je oude hypotheek aflost en dan je hele lening met de verzilverhypotheek financiert. Dat kan extra kosten met zich meebrengen. Je oorspronkelijke lening heeft mogelijk een lagere rente dan je verzilverhypotheek, bovendien is de rente van de verzilverhypotheek niet fiscaal aftrekbaar.
Huis verkopen
Het is dus aan te bevelen een onafhankelijke hypotheekadviseur te vragen alles goed op een rijtje te zetten en de risico’s in kaart te brengen.
Samengevat: een verzilverhypotheek is wellicht interessant als je leeft volgens het principe 'wie dan leeft, wie dan zorgt’. Maar het is eigenlijk een duur product voor senioren met weinig geld. Want als je inkomen hoog genoeg is om maandelijks wat (extra) rente te betalen, dan kun je beter een simpele aflossingsvrije hypotheek afsluiten. Dan betaal je alleen rente over het geleende geld en niet over de rente die de bank elke maand bij de lening optelt.
