Tegen alle verwachtingen in, trekt de huizenmarkt zich niets aan van de coronacrisis. In april stegen de huizenprijzen met 11,5 procent, de grootste prijsstijging in twintig jaar tijd. Wat is hier in vredesnaam aan de hand, waar houdt dit op en hoe heeft het zover kunnen komen?
Huizentekort
Woningen zijn schaars en daardoor blijven de prijzen stijgen, zelfs al is het crisis. Om de behoefte aan woningen bij te benen, zouden er jaarlijks ongeveer 100.000 huizen bij moeten komen. Dat zijn nieuwbouwwoningen plus kantoren en winkels die tot woonhuizen worden omgebouwd.
Jaar na jaar wordt die 100.000 alleen niet gehaald. Vorig jaar kwamen er bijvoorbeeld nog geen 75.000 woningen bij. Volgens ramingen van het Planbureau voor de Leefomgeving is het huizentekort groter dan in de jaren tachtig, toen er heftige krakersrellen waren. Ondertussen loopt dat tekort alleen maar op.
Bevolkingsgroei
De Nederlandse bevolking groeit gestaag door, van minder dan 16 miljoen mensen in 2000 naar ongeveer 17,5 miljoen nu. Voor de woningmarkt is nog relevanter dan het aantal huishoudens zelfs harder groeit dan de bevolking.
Er zijn ondertussen ook steeds meer singles en eenoudergezinnen. Terwijl de bevolking in twintig jaar tijd met 9,4 procent groeide, nam het aantal huishoudens met maar liefst 17,6procent toe. Al die huishoudens hebben een huis nodig.
Amper doorstroming
Naast een getalsmatig tekort aan huizen, is ook de vraag of de juiste huizen op de juiste plek beschikbaar zijn. Terwijl veel gemeenten ervan uitgaan dat ouderen naar een seniorenflat willen verhuizen, blijken zij in de praktijk heel erg gehecht aan hun gezinswoning. Die komen vervolgens niet vrij voor de gezinnen die graag zo’n huis zouden willen kopen.
Omdat veel provincies gemeenten dwingen binnen hun gemeentegrenzen te bouwen - en niet in het groen - komen er voor die gezinnen stadsappartemten. Terwijl veel gezinnen liever een huis met een tuin hebben.
Lage rente
De laatste weken stijgt de rente weer, maar nog altijd is die historisch laag. En dat vertaalt zich in een al jaren ongekend lage hypotheekrente. Wie een hypotheek neemt en de rente voor tien jaar vastzet heeft de keuze uit aanbieders die minder dan 1 procent rekenen bij een NHG-hypotheek en iets meer dan 1 procent zonder die hypotheekgarantie.
Lage rentes drijven de prijzen op. Enerzijds is huren inmiddels duurder dan maandelijks aflossen op een hypotheek. Anderzijds sluiten ook veel huizenbezitters over voor een lagere rente, waarbij ze met hun overwaarde ook een mooier huis hopen te krijgen. Door de negatieve rente op de bank, hebben starters ook zware concurrentie gekregen van beleggers.
Overdrachtsbelasting
Om starters een kans te geven, betalen kopers tot 35 jaar sinds dit jaar geen overdrachtsbelasting meer. Door deze taks van 2 procent voor deze groep tijdelijk af te schaffen, moeten starters het gemakkelijker krijgen op de woningmarkt.
Per 1 april is daar als eis aan toegevoegd dat het huis niet meer dan 4 ton kost. Zo helpt de politiek jonge mensen die een huis willen kopen, maar de praktijk is dat die starters meer gaan bieden en meer gaan lenen. De prijzen worden verder opgedreven, al hebben jonge mensen dus 2 procent voordeel ten opzichte van kopers boven de 35 jaar.
Hoe lossen we dit op?
Meer stimulans
Sommige politieke partijen willen jonge starters nóg meer helpen om aan een huis te komen. Na de afschaffing van de overdrachtsbelasting voor mensen onder de 35 jaar moet er volgens sommige partijen een subsidie komen op de koop van een nieuwbouwhuis.
Ook wordt gesuggereerd jonge mensen geen 30 jaar, maar 35 of 40 jaar de tijd te geven om hun hypotheek af te lossen. Economen wijzen erop dat dit per saldo niet tot lagere maandlasten leidt. Al deze douceurtjes zullen zich volgens hen rechtstreeks vertalen in nóg hogere biedingen op huizen en dus op nóg hogere prijzen.
Afschaffing hypotheekrenteaftrek
In navolging van de adviezen van De Nederlandsche Bank (DNB) zijn er partijen die de aftrekbaarheid van de hypotheekrente verder willen versoberen. In het verleden had deze renteaftrek een prijsopdrijvend effect. Inmiddels is de rente zo laag dat er nauwelijks aftrek meer is.
De vraag is dan ook of morrelen aan de hypotheekrenteaftrek nu nog effect heeft op de huizenprijzen. DNB vindt het desondanks aan te bevelen, omdat het de financiële stabiliteit van Nederland vergroot. In ruil zouden huizenkopers hun hypotheek niet meer volledig hoeven af te lossen.
Bouwen, bouwen, bouwen
Het meest gehoorde antwoord op de woningcrisis is het aanjagen van nieuwbouw. Dat is een concreet antwoord op de tekorten. Belangenorganisaties van bouwers, projectontwikkelaars, huizenbezitters, huurders en lagere overheden hebben al de handen ineen geslagen voor een bouwagenda: in tien jaar tijd een miljoen huizen erbij. Deze ambitie wordt door de meeste politieke partijen omarmd.
Bouwen in het groen
Het gaat niet alleen om hoevéél huizen erbij moeten komen, maar ook om de vraag wáár die huizen dan gebouwd gaan worden. In veel provincies is bouwen in het groen nog taboe. In diezelfde bouwagenda wordt ervoor gepleit ook te gaan bouwen in weilanden. Er is meer ruimte dan er tot nu toe wordt benut. En dat geeft ook de mogelijkheid om meer gezinswoningen te bouwen in plaats van alleen maar stadsappartementen. Daarbij is bouwen in de stad door de comlexe logistiek en regels duurder dan in het groen.
Woonminister
Bijna alle politieke partijen zien een aparte woonminister als oplossing voor alle problemen. Ze hopen dat de woningtekorten worden opgelost als een nieuwe minister in het volgende kabinet echt de regie in handen heeft. Zo’n minister moet desnoods provincies of gemeenten overrulen als die door onderlinge strijd treuzelen met de bouwplannen.
Bouwexperts menen dat een woonminister kan helpen om de woningmarktproblemen met grotere urgentie aan te pakken, maar denken niet dat dit een wondermiddel is.
