Door de verkopen verslechtert de situatie op de huurmarkt naar verwachting verder. Ondertussen loopt dus het woningtekort op doordat de woningbouw achterblijft bij de groei van het aantal huishoudens. Foto: ANP/ HH
Het woningtekort is gestegen naar 410.000. Met name op de huurmarkt zullen de tekorten verder oplopen, blijkt uit onderzoek. De meeste beleggers en woningcorporaties willen meer huurwoningen verkopen.
Meer dan de helft van de beleggers en woningcorporaties wil in de komende jaren meer huurwoningen ’uitponden’, dus verkopen als koopwoning. Dat blijkt dinsdag uit een rapport van adviesbureau Capital Value in samenwerking met ABF Research, dat het woningtekort berekent voor de Rijksoverheid.
Bij de corporaties verwacht liefst 56 procent meer te gaan uitponden dan nu gebeurt, 33 procent verwacht dit in hetzelfde tempo te blijven doen en slechts 11 procent verwacht een afname. De opbrengst is vooral bestemd om nieuwbouw te financieren, maar gaat ook vaak naar verduurzaming van bestaand bezit.
Door de verkopen verslechtert de situatie op de huurmarkt naar verwachting verder. Het afgelopen jaar zijn in Nederland al 26.180 huurwoningen uitgepond en dus overgeheveld naar de koopsector. „Beleggers kiezen vaker voor individuele verkoop vanwege hogere fiscale lasten en lagere rendementen bij doorexploitatie”, constateert Arjan Peerboom, directeur van Capital Value.
Het krimpende huuraanbod leidt ook tot steeds hogere huren in de vrije sector. Capital Value verwacht daarom ’nog grotere huursprongen’ bij bewonerswisselingen dan de stijging van gemiddeld bijna 8 procent vorig jaar, zoals makelaarsorganisatie NVM recent meldde.
Financiële haalbaarheid
Ondertussen loopt dus het woningtekort op doordat de woningbouw achterblijft bij de groei van het aantal huishoudens. Het was bijna 400.000 en wordt nu geschat op 410.000, ongeveer 4,8 procent van de woningvoorraad. Het streven van vorige kabinetten om het tekort in 2031 terug te dringen tot 2,1 procent blijft mijlenver uit beeld. De verwachting is dat het dan 3,9 procent zal zijn.
Aan de beleggers zelf zal het niet liggen. Volgens Capital Value hebben zij alleen al de komende drie jaar 27 miljard euro beschikbaar voor investeringen in huurwoningen. „De financiële haalbaarheid van nieuwe projecten staat echter onder druk. Het nieuwe kabinet heeft daarom een belangrijke taak om ervoor te zorgen dat dit kapitaal ook aangewend kan worden.”
Daarnaast zijn volgens Peerboom meer stimulerende maatregelen nodig voor woningcorporaties. „Denk daarbij aan het geheel afschaffen van de vennootschapsbelasting in plaats van het oplopende bedrag van 250 miljoen euro vanaf 2028.”
Peerboom vindt ook positief uit het regeerakkoord dat de beoogde regeringspartijen de vergunningsverlening willen versnellen en iets willen doen tegen de eindeloze bezwaarprocedures. „Het is een stapje vooruit, maar te weinig. Er is ook structureel meer geld nodig voor woningbouw.”
Vorig jaar werden slechts 69.200 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Voor dit jaar wordt een substantieel hogere productie van circa 88.000 woningen verwacht. Inmiddels zijn de bouwvergunningen echter weer in een stevige dip beland. Het is daarom volgens Capital Value maar de vraag of die hogere productie gaat doorzetten.
Tegenvallende nieuwbouw
De tegenvallende nieuwbouw is deels te wijten aan het afhaken van buitenlandse beleggers. Hun aandeel in de geldstromen voor woningbouw is gedaald naar 7 procent, het laagste niveau ooit. Het langjarige gemiddelde van dit aandeel ligt op 26 procent. Buitenlanders hikken aan tegen de hoge overdrachtsbelasting, de nieuwe strenge huurwetten en een wijziging van de fiscale regels.
Ook de bestaande huurmarkt lijdt onder dit slechte investeringsklimaat, constateert Capital Value. „Het wordt steeds duidelijker dat internationale beleggers hun bezit in Nederland afbouwen door te verkopen aan Nederlandse beleggers of aan particulieren door uitponden”, aldus Peerboom. Het aantal huurwoningen in bezit van internationale beleggers daalde vorig jaar van 80.000 naar 72.500.
Liefst 4 miljard euro hebben beleggers klaarliggen voor zorg- en seniorenwoningen. De politiek wil jaarlijks liefst 30.000 van dit soort woningen toevoegen, maar er zijn te weinig projecten. Daarom werden vorig jaar slechts 1800 van zulke woningen gerealiseerd. Onderzoeker Thijs Konijnendijk ziet hier vooral een rol voor gemeenten om meer zorgwoningen in hun nieuwbouwplannen op te nemen. „Als meer ouderen kunnen verhuizen, betekent dat een enorme impuls voor de doorstroming op de woningmarkt.”
