Impressies van de nieuwe Groninger wijk De Suikerzijde. Foto: DvhN
De verkoopmanifestatie van woonwijk De Suikerzijde in Groningen start zaterdag. Hoeveel huis krijg je voor je geld? Ter vergelijking werpen we ook een blik op de gloednieuwe wijk Kloosterakker in Assen. Waar kun je het beste wonen?
‘Van druktemakers tot rustzoekers: een stadsdeel voor iedereen.’ De gemeente Groningen gebruikt gevleugelde marketingtermen om de nieuwe stadsuitleg ten westen van de stad onder de aandacht te brengen. Het is ook niet niks. De Suikerzijde moet op termijn ruimte bieden aan zo’n 5000 woningen. Daarmee is het de grootste uitbreidingswijk van Groningen sinds Meerstad.
Terwijl Meerstad een ruime opgezette buitenwijk is met veel water, heeft het Groninger architectenbureau De Zwarte Hond De Suikerzijde ontworpen als een compacte stadswijk met een stedelijk milieu net buiten de ring achter de voormalige Suikerfabriek. De dichte bebouwing heeft veel gemeen met wijken in en rond de binnenstad. Ook komen er veel voorzieningen en een treinstation.
‘Er is voor elk wat wils in Suikerzijde’
Eindelijk is het zover. In juni gaat de eerste paal de grond in van de ongeveer 300 sociale huur- en middenhuurwoningen die Nijestee en Patrimonium hier zullen neerzetten. Verder starten Thuis Nieuwbouwmakelaars en Pandomo Makelaars zaterdag met de verkoop van de eerste honderd koopwoningen. In totaal zal het aandeel koophuizen 60 procent van de wijk beslaan, terwijl 20 procent van de woningen is bedoeld voor sociale huur.
Volgens Dagmar Bolwijn van Thuis Nieuwbouwmakelaars is De Suikerzijde bestemd voor mensen die dicht bij de reuring van de stad willen zitten in een duurzame, autoluwe omgeving. „Het is zowel voor stellen, startende gezinnen en gezinnen met oudere kinderen als voor senioren bestemd. Er is voor elk wat wils.”
De Suikerzijde is flexibel en gefaseerd opgebouwd, dus kan in de loop van de tijd worden bijgestuurd. De eerste honderd koopwoningen, die worden ontwikkeld door Dura Vermeer, komen in het Bernhard Rölinghof. Deze variëren van compacte appartementen tot ruime gezinswoningen. Ze hebben allemaal een eigen buitenruimte en liggen aan een gedeelde binnentuin. Volgens Theun ter Velde van Dura Vermeer gaat de bouw in september van start als 70 procent van de woningen is verkocht.
Een ruime keus in alle prijsklassen
Op de site wonenindesuikerzijde.nl kun je de beschikbare woningen aanklikken. Er is een zeer ruime keus in alle prijsklassen, zodat iedereen iets van zijn gading kan vinden. De prijzen variëren van 3 tot 7 ton.
Alleenstaanden en stellen kunnen voor ongeveer 3 ton terecht in de portiekappartementen Opus of Fusion: 2-kamerwoningen van ongeveer 55 vierkante meter groot, met slaapkamer, badkamer, separaat toilet en een opbergruimte. De woonkamers zijn niet al te ruim bemeten.
Wie een ton meer heeft te besteden, kan in De Suikerzijde terecht in het appartementencomplex Vertex. Deze woningen hebben naast een slaapkamer ook nog een extra kleine slaap- annex werkkamer in petto.
De bouwkosten zijn in het hele land ongeveer even hoog
De prijzen van de huizen in De Suikerzijde liggen een stuk hoger dan die van vergelijkbare, bestaande woningen in de stad. Dat prijsverschil heeft te maken met de hoge bouwkosten. Die zijn in het hele land ongeveer even hoog. Gemeenten kunnen alleen aan de knop van de grondprijzen draaien.
Voor ongeveer 450.000 euro krijg je in De Suikerzijde een volwaardige gezinswoning van het type Aura. Die telt over drie woonlagen krap 100 vierkante meter. Met twee slaapkamers, desnoods kan er nog een derde bij worden gemaakt. Ideaal voor startende gezinnen met jonge kinderen.
Voor een half miljoen euro heb je een tussenwoning van het type Noble van 110 vierkante meter met drie verdiepingen en twee slaapkamers. Wie nog een maatje groter wil, kan ten slotte terecht in type Vista: 160 vierkante meter schoon aan de haak. Een keuken op de begane grond, de woonkamer op de tweede, twee ruime slaapkamers met badkamer op de derde en nog twee op de vierde. Een riante gezinswoning, maar wel met een prijskaartje van 7 ton.
In Kloosterakker wordt al volop gewoond
De Suikerzijde bestaat alleen nog maar op de tekentafel, hoewel het bouwterrein op de voormalige vloeivelden van Suikerunie door kranen, shovels en vrachtwagens al grotendeels bouwrijp is gemaakt. De nieuwbouwwijk Kloosterakker in Assen is een stuk verder. Veel huizen staan er al. Anders dan in De Suikerzijde mogen hier de auto’s wel voor de deur van de woningen worden geparkeerd. Ofschoon een deel van de wijk nog in aanbouw is, wordt er al volop gewoond en geleefd.
Voor woningzoekenden in de regio Assen-Groningen is Kloosterakker een betaalbaar alternatief voor De Suikerzijde. De prijzen per vierkante meter liggen er een stuk lager. In Kloosterakker ligt de gemiddelde prijs per vierkante meter ruwweg tussen de 3000 en 3500 euro, terwijl kopers in De Suikerzijde tussen de 4000 en 6000 euro kwijt zijn. Ter vergelijking: in Utrecht betaal je al gauw tussen de 6000 en 8000 euro en in Amsterdam tussen de 8000 en 10.000 euro per vierkante meter voor een nieuwbouwwoning.
Er is wel een verschil tussen beide nieuwbouwwijken. „Kloosterakker kenmerkt zich door een dorps karakter”, zegt makelaar Arjan Lamberink, eigenaar van Lamberink Nieuwbouwmakelaars die kantoren heeft in Drenthe, Friesland, Groningen en de gemeente Hardenberg. „Dat past natuurlijk ook bij Assen. Kloosterakker biedt een diversiteit aan grondgebonden woningen. Wat dat betreft kijkt de gemeente Assen goed naar waar veel kopers naar op zoek zijn.”
‘Ik vind het fijner om met jonge kinderen in Assen te wonen’
Iemand die Assen verkoos boven Groningen is Stephanie Sadikoviq (33). Tot 2016 woonde ze in de wijk Vinkhuizen, maar zij en haar vriend wilden de stad uit. Nu zitten ze in een twee-onder-een-kapwoning in Kloosterakker. „We hadden een kinderwens en ik vind het fijner om met jonge kinderen in Assen te wonen.”
Hun oog viel aanvankelijk op Meerstad. „Maar dan zit je al zo ver buiten Groningen dat je net zo goed naar een andere stad kunt verhuizen. Bovendien had Meerstad nog geen voorzieningen toen wij op zoek waren. Die zijn hier wel.” Sadikoviq wijst naar de naastgelegen wijk Kloosterveen. „Ik loop in een kwartiertje naar het consultatiebureau.” Ook de prijzen voor woningen speelden een rol in de keuze voor Assen. „Je krijgt hier zeker meer huis voor je geld.”
Wonen in een wijk als Kloosterakker is heel anders dan in De Suikerzijde, beaamt Lamberink. „In De Suikerzijde woon je een paar kilometer van de Grote Markt. Ik denk dat je daarvoor een andere doelgroep aanboort. Stedelijk wonen moet je wat waard zijn, de prijzen zijn navenant.”
Appartementencomplexen zijn taboe in Kloosterakker
In Kloosterakker, ten westen van Assen, worden momenteel zo’n 500 woningen gebouwd. De komende jaren staan er nog 1000 huizen op de planning. In de wijk komen alleen grondgebonden woningen die toegankelijk zijn vanaf de straat, zowel vrijstaand als twee-onder-een-kapwoningen en rijtjeshuizen. Appartementencomplexen zijn er taboe. Volgens de gemeente zijn veruit de meeste kavels al verkocht of onder optie.
Wat moet wonen in zo’n uitbreidingswijk in een veel kleinere plaats als Assen kosten? Een twee-onder-een-kapwoning tussen de 125 en 140 vierkante meter kost tussen de 440.000 en 465.000 euro. Voor een tussenwoning van 107 vierkante meter wordt zo’n 350.000 euro gevraagd. Dat is minstens een ton minder dan een vergelijkbare woning in De Suikerzijde. „Die huizen in Kloosterakker gaan door voor starterswoningen”, zegt Lamberink. „Mensen staan ervoor in de rij. De meesten zijn hoogopgeleide tweeverdieners.”
Stefan Duiker (36) woont sinds eind 2023 met zijn vrouw en zoontje in Kloosterakker. De geboren en getogen Assenaar is tevreden met de nieuwbouwwoning, maar hij vindt de prijzen in de wijk relatief hoog. „Ik kan me voorstellen dat niet iedereen de huizen hier kan betalen. Wij konden dat gelukkig wel. Ik realiseer me dat wij het goed hebben.”
Betaalbaar wonen kun je niet gelijkstellen aan goedkoop wonen
Hoewel de vraagprijzen in De Suikerzijde aanmerkelijk hoger liggen dan in Kloosterakker, vindt Lamberink 350.000 euro voor een ‘starterswoning’ in Assen ook niet mis. „Mijn inziens zou een starterswoning niet meer dan 250.000 euro moeten kosten.”
Betaalbaar wonen kun je niet gelijkstellen aan goedkoop wonen, stelt hij. „Betaalbaarheid wordt ten onrechte geassocieerd met goedkope bouw, maar het is maar net voor wie je bouwt. Elke doelgroep heeft een maximum bestedingsruimte.”
Lamberink is niet verrast door de relatief hoge vraagprijzen in De Suikerzijde. Die hangen onder meer samen met het ambitieniveau. „Complimenten voor de gemeente Groningen, het is een fantastisch project.”
‘De krapte in Groningen is enorm’
Dat nieuwbouw in Groningen prijziger is dan in Assen ligt natuurlijk ook aan de populariteit van de stad. Er is een schreeuwend tekort aan woningen. „Groningen spant toch wel de kroon in het Noorden. De krapte is enorm.”
Of een koper voor De Suikerzijde of Kloosterakker kiest, ligt volgens Lamberink uiteindelijk vooral aan de persoonlijke wensen. „Zoek je rust en ruimte en een dorps karakter, dan ga je naar Assen of een andere uitbreidingslocatie. Hou je van stadse dynamiek, dan kies je voor Groningen.”
De architecten hebben in De Suikerzijde duidelijk moeten woekeren met de vierkante meters. Bij veel typen zijn de woonkamers annex -keukens aan de petieterige kant. Dat geldt trouwens voor veel recente, gestapelde nieuwbouw in het land. Door de explosief gestegen bouwkosten wordt er gemiddeld kleiner gebouwd.
De Suikerzijde heeft het tij mee
Bolwijn wil niks horen over de relatief hoge prijzen in De Suikerzijde. Dat is volgens haar „de nieuwe werkelijkheid”. „Het is een utopie om te denken dat je voor minder dan drie ton nog een woning kunt laten bouwen. Mensen die beweren dat de nieuwbouw in Utrecht goedkoper is dan in Groningen, kletsen uit hun nek. In Groningen krijgen ze er een duurzame woning in een mooie wijk voor terug.”
De Suikerzijde heeft het tij mee. De woningnood is nog altijd erg hoog. Het is alleen afwachten of de aangeboden woningen tegemoet komen aan de vraag. Op papier lijkt het een voorbeeldige stadswijk te worden met slingerende stadstraten en volop groen, maar veel mensen willen het liefst hun auto pal voor de deur parkeren. In De Suikerzijde moeten ze een eindje lopen naar de parkeergarage in de wijk. Het linkse gemeentebestuur van Groningen loopt qua duurzaamheid graag voorop, maar wil het gros van de aspirant-bewoners dat ook?
‘De Suikerzijde en Kloosterakker zijn twee verschillende werelden’
Lamberink typeert De Suikerzijde als een „zeer ambitieus plan” met „een wellicht uitdagende grondexploitatie”. Dat betekent volgens hem dat de grondprijzen relatief fors zijn. Daardoor zitten de prijzen van de woningen in De Suikerzijde vergeleken met Kloosterakker „erg hoog in de boom”. „Het zijn twee verschillende werelden. Maar je zult zien dat ook de woningen in De Suikerzijde verkocht gaan worden.”
Toch heeft de gemeente Groningen wel eens vaker een verkeerde inschatting gemaakt van de woningmarkt. Zo kwam de autovrije, binnenstedelijke wijk Ciboga zeer moeizaam van de grond. De bouw ervan duurde 20 jaar langer dan voorzien. Meerstad was een nog grotere miskleun. Jarenlang werden er maar mondjesmaat huizen verkocht. De gemeente heeft er tientallen miljoenen euro’s op moeten afschrijven. Met beide wijken is het twee decennia later toch nog goed gekomen. Hoe de koopwoningen in De Suikerzijde zullen lopen, zal de markt bepalen.
