Zie daar maar eens tussen te komen als starter op de woningmarkt. Foto: ANP/Jeroen Jumelet
Starters op de woningmarkt nemen steeds vaker grote risico’s om een huis te bemachtigen. Ze bieden ver boven de vraagprijs, kopen een woning zonder voorbehoud van financiering, lenen het maximale bedrag en verzwijgen soms hun studieschulden of leasecontracten.
,,Ze gaan tot het maximale risico’‘, zegt makelaar Sjirk de Jong, woordvoerder van de NVM Groningen. ,,Ze moeten wel om er tussen te komen. Ze bieden met zo weinig mogelijk voorbehoud. Dat is schering en inlag. Als aankoopmakelaar vraag ik vaak eerst aan de financier hoe ver ik mag gaan. Welke risico’s ik mag nemen.’’
Bij gebrek aan voldoende eigen geld financieren starters steeds vaker het volledige aankoopbedrag van de woning.
Zorgen over het leengedrag van starters
De Autoriteit Financiële Markten (AFM) maakt zich zorgen over dit leengedrag, zegt een woordvoerster. ,,De financiële kwetsbaarheid van starters is relatief groot. Na de vorige crisis werden de leennormen aangescherpt, maar nu wordt die voorzichtigheid steeds meer losgelaten. Dat maakt grote groepen kwetsbaarder voor financiële problemen.’’
De ruimere leennormen bieden de starter iets meer financiële speelruimte, maar ze veranderen niets aan de krapte op de woningmarkt.
Om kans te maken op die ene koopwoning moet je snel zijn. Heel snel. En dus tekenen starters steeds vaker een voorlopig koopcontract voorbehoud van financiering. Krijgen ze vervolgens de hypotheek niet rond, dan moeten ze een boete betalen. Vaak is dat 10% van de koopprijs.
Overbieden om een kans te maken
Makelaar Wim Stuursma, woordvoerder van de NVM Drenthe, ziet dagelijks het effect van de krapte op de woningmarkt. ,,Je bent als koper nooit meer alleen. Zes van de tien woningen gaan weg boven de vraagprijs. In het goedkopere segment is dat nog meer. De verkopers vragen wat zij minimaal willen ontvangen en de kopers moeten overbieden om een kans te maken.’’
Een hypotheek mag maximaal 100 procent zijn van de marktwaarde van de woning. Die marktwaarde wordt bepaald door een taxateur. Als de woning wordt getaxeerd op en hij wordt verkocht voor , dan moet de koper eigen geld meenemen om het verschil aan te vullen. Met name voor starters, die doorgaans niet zo veel spek op de botten hebben, kan dat een groot probleem vormen.
De koper moet sowieso eigen geld meenemen
Starters moeten altijd eigen geld meenemen, ook als ze de woning volledig financieren. Dat komt doordat de kosten koper buiten de hypotheek vallen. Koop je als starter een woning van € 250.000, dan moet je daar uit eigen middelen minimaal zo’n € 5.200 bijleggen. Het risico bestaat dat je te weinig financiële buffer overhoudt voor onvoorziene uitgaven.
Ongeveer de helft van de starters is tweeverdiener. Vaak tellen ze het tweede inkomen maximaal mee om meer te kunnen lenen. Baanverlies, ziekte of beëindiging van de relatie kunnen dan al heel snel leiden tot financiële problemen.
De hypotheekrenteaftrek wordt afgebouwd
Een bijkomende hobbel voor starters is de afbouw van de maximale hypotheekrenteaftrek. Die gaat van 43% nu naar 37% in 2023. Mogelijk verdwijnt de aftrek op langere termijn zelfs helemaal. Dat zal stap voor stap gaan, maar toch. Hoe lager de hypotheekrenteaftrek, hoe hoger je netto maandlasten. Dat komt des te harder aan als je maximaal hebt gefinancierd.
De opmars van de aflossingsvrije hypotheek baart zorgen
Een andere trend is de opmars van de aflossingsvrije hypotheek. Sinds 2013 mag de helft van de hypotheek aflossingsvrij zijn. Over dit deel heb je geen hypotheekrenteaftrek en betaal je geen aflossing. Met de huidige rente scheelt je dat al gauw zo’n 200 euro per maand op een hypotheek van € 250.000.
Je verlaagt dus je netto maandlasten, maar bij gedwongen verkoop blijf je mogelijk zitten met een hoge restschuld. Immers, de helft van je hypotheek is nog helemaal niet afgelost.
De AFM waarschuwt dan ook dat je de extra ruimte van een aflossingsvrije hypotheek niet zomaar moet gebruiken om meer te lenen. ,,Deels aflossingsvrij kan een goede keuze zijn, maar die moet je niet alleen baseren op je maandlasten. De risico’s van deze hypotheekvorm moeten ook op langere termijn passen bij de persoonlijke situatie’’, zegt de woordvoerster.
Extreem lage rente
Eén ding hebben de starters wél mee: de extreem lage hypotheekrente. Die biedt enige speelruimte om de rente langer vast te zetten tegen een iets hoger percentage. In februari werd ruim de helft van de nieuwe hypotheken afgesloten met een rentevaste periode van 10 jaar of langer, zo blijkt uit cijfers van de Nederlandsche Bank.
